浅析宅基地使用权

王春胜


　　在我国，土地属于国家或集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体，不能自然取得对土地的所有权。所以，在建筑特区分所有的情况下，一般不存在着区分所有人共同享有对地的所有权的现象。由于我国现行立法中，通过土地使用权出租而形成建筑物区分所有的现角极少存在。因为根据国务院《城镇国有土地使用权出耶和华和转让暂行条件》第28条规定，“土地使用权出租是指土地使用权人作为现租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，上承租人向出租人支付租金的行为”。圭地之上如无建筑物或附着物是不能出租的，如果未按土地使用权出让合同规定的条件投资开发利用土地的，土地使用权不得出租。而在建筑物、其他附着物连同土地使用权一块出租的情况下，只能形成建筑的租赁权，而不能形成建筑物的区分所有。
　　一般来说，建筑物的建造者、开发商都是在取得宅基地使用权，或通过了让、转让、划拨等方式取得土地使用权以后而建筑建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能对土地享有使用权。那么在区分所有的情况下，各区分 所有人对地空间享有何种权利？根据土地和房屋的权利不可分离的原则，一幢建筑即使被区分为不同所有者所有之后，建筑物所有权与土地使用以仍然是不可分割地联系在一起的，这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物区分氖而享有对基地的使用权。
　　从法律上讲，各花盆所有者都应当对基地使用权享有权利，任何一个区分所有者通过购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权，那么就应自然享有对基地使用权的部分权利，而区分氖者转让其专有部分，其对基地使用权的部分权利部分权利，也不得仅仅转让部分的基地使用权而保留其对该建筑物的区分所有权。如果整个建筑物发生毁损专有权需要重建或者被拆除，应当确认各区分所有者都对基地的使用权享有权利。这就是说，一方面，各工分所有者都对基地使用权享有菜有权，另一方面，任何所有者以外的人都不应对基地享有权利。即使对建筑物原所有者或开发商来说，其在转移建筑物所有权给各区分所有者时，可以在合同中规定保留其对室外庭院、草坪、房枯平台及建筑物基耸附发物等的权得规定建筑一旦需重建，只有他才享有对基地的权利。作出这种规定不仅违背法律的上?，而且极易造成对区分所有者的损害，所以对建筑物原所有者或开发商来说，如其已将建筑物名企部分出售给他人，而自己又非区分所有者，那么在房屋重建时，他不能对基地主张任何权利。
　　我们说各区分所有者对基地使用权享有共有权，即是说应将基地使用权作为一项财产而由全体区分所有者享有共有权。因为一方面，各区分所有人所拥有的专有部分的面积是各不相同的，有人可能购买一个楼层的面积，有人则可能购买一套房间，假如在房屋拆毁后基寺需要出售给他人，而原区分所有人享有原专有面积越多，共应分享的数额越大，原区分所有人享有的专有虎少，其应分享有数额越小。


北安市人民法院　王春胜
福建省厦门市人民政府


厦门市生猪定点屠宰管理暂行办法（修正）
厦门市人民政府


(根据1998年1月1日起施行的《厦门市人民政府关于修订部分规章的决定》修正)


第一条 为加强生猪屠宰和肉食品市场管理，规范生猪屠宰行为，建立正常市场秩序，防止疫病传播，提高肉品质量，净化城市环境，保障人民身体健康，根据《福建省生猪定点屠宰管理办法》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于特区内的生猪屠宰和鲜肉经营，凡从事生猪屠宰和鲜肉经营的单位和个人，必须遵守本办法。
第三条 生猪屠宰和鲜肉经营，实行“定点屠宰，集中检疫，统一纳税，控制批发，分散经营”的管理办法。
第四条 生猪定点屠宰管理工作由市副食品主管部门牵头负责，工商、税务、物价、环保、畜牧兽医、卫生、公安等有关部门应各司其职，各负其责，共同做好生猪定点屠宰的管理工作。
第五条 实行生猪屠宰许可证制度，严禁无许可证屠宰和私自屠宰生猪。
所有生猪经营单位和个人必须把生猪集中到持有许可证的屠宰场屠宰。
严禁从无证屠宰场进货经营鲜肉。外地区进入本市销售的鲜肉必须出具兽医检疫部门的检疫证明，未经检疫，禁止上市。
第六条 屠宰场必须具备以下条件：
（一）交通方便，水源充足，水质符合国家规定的饮用水标准，周围无污染物，远离居民区、公共场所和水源保护区；
（二）场区布局合理，屠宰工艺符合卫生要求，不得交叉污染；
（三）屠宰场应备有操作架、候宰间、宰杀间、急宰间和病畜处理间，并且有污物、污水无害化处理设备；
（四）从业人员必须经过专业培训并取得卫生监督机构核发的健康证明。
第七条 符合第六条规定的屠宰场在取得卫生部门颁发的《卫生许可证》和农业部门颁发的《兽医许可证》后，向市副食品主管部门申请，经审批同意后，领取《屠宰许可证》，凭证向工商部门申办《营业执照》方可开业。
第八条 特区内定点屠幸场由市副食品主管部门指定，其它屠宰点逐步撤销。
第九条 对核准经营的定点屠宰场，副食品主管部门、工商、物价、税收、环保、公安、卫生防疫、畜牧兽医等部门应派员管理，并由副食品主管部门牵头，成立场内监督管理机构。
第十条 集中到定点屠宰场屠宰的生猪，由畜牧兽医部门派驻的兽医检疫人员根据国家《家畜家禽防疫条例》的有关规定和《肉品卫生检验试行规程》进行宰前和宰后检验，经检验合格后，在胴体上加盖“兽医验讫”印章，并出具畜禽产品检疫证明，统一纳税、费后，方可上市。严禁
屠宰场自宰自检。
第十一条 定点屠宰场不得屠宰、加工病死、毒死或死因不明的猪，不得加工灌水猪肉，严禁掺杂使假。对病死猪应在兽医检疫人员监督下进行无害化处理。
第十二条 定点屠宰场必须自觉接受卫生部门和环保部门的监督，保持场内外环境整洁，做到四不落地（猪头、脚、体、内脏不落地），严防废水、污物污染环境。
第十三条 定点屠宰场必须健全和完善各项服务功能，为客户提供交易场所、交通、通讯设备、屠宰、加工、食宿、结算、保安和信息等系列服务。
第十四条 定点屠宰场可向货主收取加工费、水电费、柴火费等，代收检验费。各项费用在场内一次交清，费用标准由副食品主管部门提出报物价部门核定。
第十五条 场内监督管理机构会同物价部门每天公布各等级鲜肉批发价，各批发单位成交价不得高于所公布的价格。各集贸市场根据所公布的批发价，执行物价部门公布的零售最高限价的管理办法。
第十六条 税务部门进场征收屠宰税，亦可委托屠宰场代征。委托代征应付手续费。
第十七条 特区内所有的鲜肉批发单位必须在定点屠宰场内挂牌经营，严禁场外批发交易。
被撤销的原屠宰场经批准可改为鲜肉批发单位。
第十八条 特区内鲜肉批发单位应进行工商和税务登记，并健全进销帐簿，依法纳税。鲜肉批发单位每天屠宰量不得低于50头。对被撤销的原屠宰场经批准改为鲜肉批发单位的，在一定时期内可适当放宽条件。
第十九条 鲜肉批发单位每天应将所联系的零售肉摊次日所需供应的生猪头数报定点屠宰场，由批发单位按时将生猪赶入候宰间待宰，宰后的鲜肉由各鲜肉批发单位送到所联系的零售肉摊。
第二十条 国营鲜肉批发单位在场内发挥主渠道的作用，及时根据供求的变化，吞吐资源，调控价格，平抑市场。
第二十一条 所有零售肉摊必须出具检疫证明和税务部门签发的已纳税证明，否则按私自屠宰和偷漏税处理。
第二十二条 有下列情形之一的，由工商行政管理部门予以处罚：
（一）违反第五条第二款的，每头处以100元罚款，屡教不改的，每头处以200元罚款；
（二）无许可证屠宰生猪的，没收屠宰用具，取缔屠宰场所，并处以500元以上2000元以下罚款。
第二十三条 违反第五条第三款规定，从无许可证屠宰场进贷经营鲜肉的，由工商行政管理部门处以每头500元的罚款。
第二十四条 违反本办法其他规定的，由有关部门根据情节轻重予以处罚，具体办法由有关部门依法制定。
第二十五条 同安县、杏林区、集美区的生猪定点屠宰管理参照本办法执行。上述县、区的人民政府可以根据本办法制定实施细则。
第二十六条 本办法由市副食品主管部门负责解释。
第二十七条 本办法自1996年6月1日起施行。

《厦门市人民政府关于修订部分规章的决定》中与本文有关的内容
……
十、《厦门市生猪定点屠宰管理暂行办法》
第二十三条修改为：“违反第五条第三款规定，从无许可证屠宰场进贷经营鲜肉的，由工商行政管理部门处以每头500元的罚款。”
……
本决定自一九九八年一月一日起施行。



1995年12月28日