[案情]

1991年6月21日，原告罗女士及丈夫黄某与原某村农民王某签订了房屋买卖契约。王某由于农转非欲出售其房屋，所在村社无人购买，通过村社两级干部执笔，王某自愿将其位于该村的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗女士夫妻。黄某交付了3300元购房款，王某也将乡村房屋所有权证和土地使用权证交给了罗女士夫妻。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章，而且罗女士向县政府缴纳了契税198元，契税凭证上现业主的姓名已经变更为罗女士丈夫的名字，但未到相关部门履行过户手续。此后，罗女士一家人一直居住在该屋。2008年6月5日，该房屋所在的土地被政府征收，罗女士一家的宅基地面临拆迁，巨大的利益导致王某的家人与罗女士发生了矛盾，罗女士无法获得拆迁补偿款。2011年6月，罗女士起诉要求确认合同有效。

原告罗女士认为，1991年6月21日签订的购房协议是双方真实意思的表示，并经过了当时村公所及乡人民政府的同意，并向县人民政府交纳了契税，且原告已在该房居住近20余年。现因该房屋涉及拆迁补偿，被告得知后，无理要求对该房屋主张补偿利益，被告的行为违反了诚实信用原则，损害了社会公序良俗，请求依法确认房屋买卖合同有效。

被告王某认为，根据法律规定，农村房屋不能向城镇居民出售，当时将房屋卖给原告，仅是对房屋的处分，并没有涉及房屋所及的宅基地使用权，本案的买卖合同因违反法律应为无效。

[评析]

1.本案合同效力的分析

民法通则第五十五条规定，民事法律行为应当具备以下条件：行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或社会公共利益。本案中，签订合同的双方当事人均具有民事行为能力，主体适格。1991年王某出售房屋时，所在村社无人购买，在征得村社干部同意且由村社干部执笔书写买卖合同后，才卖给城镇居民罗女士，买卖协议上加盖村公所及乡人民政府的公章，就表明所在村社对罗女士取得该宅基地的使用权没有异议，出卖行为是王某的真实意思。事后，罗女士也按照规定向县政府缴纳了契税，并实际支付购房款，被告王某收取购房款后交出了房屋及权属证书，原告罗女士在该房屋居住20年，合同早已实际履行。

1992年最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》规定：“房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件，要求办理契税或过户手续的地方，还应依办理该项手续后，方能认定买卖有效。”该复函并未禁止城镇居民购买农村房屋。本案中，罗女士也确实缴纳了契税，且契税票据上已将现户主的名字变更，可以理解为双方买卖行为经过了相关部门的同意。因此，本案符合最高人民法院的复函精神。

本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法无禁止皆自由的原则，应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。

2.认定有效的社会效果利大于弊

首先，要坚持尊重历史、照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村民和城镇居民之间，这类房屋买卖行为多发生在上世纪90年代，至今时隔10年以上，大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款且入住多年，甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。本案中，房屋买卖发生在20年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系。如果认定本案无效，就会造成房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，无疑是违反了诚实信用原则，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者却蒙受损失。买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会的稳定，甚至遭遇执行难题，如此判决的结果是损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根源。

其次，注重实现裁判的法律效果和社会效果的有机统一。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的；对出卖方已经转为城镇居民的；对那些买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建的，从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效，这样更能为社会大众从情感上所接受，充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。

（作者单位：重庆市荣昌县人民法院）
内蒙古自治区人大常委会


内蒙古自治区测绘管理条例



　　(1998年4月16日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第二次会议通过　2005年7月29日内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议修订)

内蒙古自治区第十届人民
代表大会常务委员会公告

第 30 号

　　2005年7月29日内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过《内蒙古自治区测绘管理条例》，现予公布，自2005年9月1日起施行。

2005年7月29日　



第一章　总　　则


　　第一条　为了加强测绘管理，促进测绘事业发展，保障测绘事业为经济建设、国防建设和社会发展服务，根据《中华人民共和国测绘法》和国家有关法律、法规，结合自治区实际，制定本条例。
　　第二条　在自治区行政区域内从事测绘活动，应当遵守本条例。
　　第三条　测绘事业是经济建设、国防建设和社会发展的基础性事业。各级人民政府应当加强对测绘工作的领导，鼓励并加强测绘科学技术研究，提高测绘科学技术水平。
　　第四条　旗县级以上人民政府负责管理测绘工作的行政部门(以下简称测绘行政主管部门)负责本行政区域内测绘工作的统一监督管理。
　　旗县级以上人民政府其他有关部门按照职责分工，负责本部门有关的测绘工作。
　　第五条　测绘人员依法进行测绘活动时，有关单位和个人应当为测绘工作提供便利。
　　任何单位和个人不得妨碍和阻挠测绘人员依法进行的测绘活动。
　　第六条　经国家批准的外国的组织或者个人在自治区行政区域内从事测绘活动，应当接受自治区人民政府测绘行政主管部门的监督。


第二章　测绘基准和测绘系统


　　第七条　从事测绘活动，应当使用国家规定的测绘基准和测绘系统。
　　第八条　因建设、城市规划和科学研究的需要，中等城市、自治区重大工程项目和其他确需建立相对独立的平面坐标系统的，由自治区人民政府测绘行政主管部门批准。
　　建立相对独立的平面坐标系统，应当与国家坐标系统相联系。
　　第九条　城市相对独立的平面坐标系统是本地区测绘活动的公共资源，由当地人民政府统一管理，任何单位不得垄断。


第三章　基础测绘


　　第十条　基础测绘是公益性事业。自治区对基础测绘实行分级管理。
　　自治区级基础测绘包括：
　　(一)自治区统一的三、四等平面控制网、高程控制网和空间定位网的建立与复测；
　　(二)1∶10000基本比例尺地形图、影像图和数字化产品的测制及相应的基础地理信息数据的采集与更新；
　　(三)自治区级基础地理信息系统的建立与更新；
　　(四)获取基础地理信息的航空摄影与遥感；
　　(五)编制普通地图和专题地图的自治区基础地理底图；
　　(六)国务院测绘行政主管部门确定的其他基础测绘项目。
　　盟市级以下基础测绘包括：
　　(一)本行政区域内平面控制网、高程控制网和空间定位网的建立与复测；
　　(二)本行政区域内1∶5000、1∶2000、1∶1000和1∶500基本比例尺地形图、影像图和数字化产品的测制及相应的基础地理信息数据的采集与更新；
　　(三)本行政区域内基础地理信息系统的建立与更新；
　　(四)自治区人民政府测绘行政主管部门规定的其他基础测绘项目。
　　第十一条　基础测绘成果实行定期更新制度。重点城市、工业发展区的基础测绘成果更新周期不超过五年，农牧业开发区的基础测绘成果更新周期不超过十年，潜在的经济发展区及农牧业区的基础测绘成果更新周期不超过十五年。经济建设和社会发展急需的基础测绘成果应当及时更新。
　　第十二条　旗县级以上人民政府测绘行政主管部门会同本级人民政府其他有关部门根据国家和上一级人民政府的基础测绘规划和本行政区域内的实际情况，组织编制本行政区域的基础测绘规划，报本级人民政府批准，并报上一级测绘行政主管部门备案后组织实施。
　　第十三条　旗县级以上人民政府应当将基础测绘纳入本级国民经济和社会发展年度计划及财政预算。
　　旗县级以上人民政府发展和改革行政主管部门会同同级人民政府测绘行政主管部门，根据本行政区域的基础测绘规划，编制本行政区域的基础测绘年度计划，并分别报上一级主管部门备案。
　　自治区人民政府对贫困旗县地区的基础测绘应当给予财政支持。
　　第十四条　建立全区性或者区域性地理信息系统，必须采用符合国家标准的基础地理信息数据。


第四章　界线测绘和其他测绘


　　第十五条　自治区行政区域内的界线测绘由自治区人民政府测绘行政主管部门会同自治区人民政府民政主管部门编制计划，报自治区人民政府批准后实施。
　　第十六条　旗县级以上人民政府测绘行政主管部门应当编制本行政区域的地籍测绘规划，按照地籍测绘规划，组织管理本行政区域内的地籍测绘。
　　第十七条　依法从事测绘活动的单位需要有关部门提供界线、土地权属和房屋产权等资料时，有关部门及相关单位应当予以配合。
　　第十八条　旗县级以上人民政府测绘行政主管部门和同级建设行政主管部门根据职责分工负责本行政区域内的房产测绘及成果应用的监督管理工作。
　　第十九条　发放的土地证书和房屋所有权证书，必须附有具备测绘资质单位测绘的宗地图或者房地产平面图。
　　第二十条　测量土地、建筑物、构筑物和地面其他附着物的权属界址线，应当按照旗县级以上人民政府确定的权属界线的界址点、界址线或者提供的有关登记资料和附图进行。权属界址线发生变化时，当事人应当及时进行变更测绘。
　　变更权属界址线测绘成果应当经旗县级以上人民政府批准。
　　第二十一条　自治区、盟市重点工程项目在选址、选线、设计、定位所需的小于或者等于1∶500比例尺的各类地形图和相关控制测量数据时，自治区人民政府、盟行政公署和设区的市人民政府测绘行政主管部门应当提供测绘成果。


第五章　测绘资质资格与测绘项目


　　第二十二条　自治区人民政府测绘行政主管部门按照职责权限负责测绘资质审查、发放资质证书，负责监督管理测绘技术标准的实施。
　　从事测绘活动的单位，必须依法取得测绘资质，接受自治区人民政府测绘行政主管部门的定期监督检查。
　　从事测绘活动的专业技术人员，应当依法取得相应的测绘执业资格。测绘人员进行测绘活动时，应当持有测绘作业证件。
　　第二十三条　测绘资质审查实行分级管理。测绘资质分为甲、乙、丙、丁四级。
　　申请甲级测绘资质的单位，应当向国务院测绘行政主管部门提出申请，也可以由自治区人民政府测绘行政主管部门将其申请转报国务院测绘行政主管部门。
　　申请乙、丙、丁级测绘资质的单位，应当向自治区人民政府测绘行政主管部门提出申请，也可以由所在地盟行政公署、设区的市人民政府测绘行政主管部门将其申请转报自治区人民政府测绘行政主管部门。自治区人民政府测绘行政主管部门应当自接到申请之日起二十个工作日内做出审查决定，符合条件的，核发资质证书；不符合条件的，应当书面说明理由并退回全部申请资料。
　　第二十四条　自治区人民政府测绘行政主管部门可以根据实际情况，对丙、丁级测绘资质标准进行调整，并向社会公布。
　　第二十五条　禁止伪造、涂改或者出租、出借测绘资质证书。测绘单位终止测绘业务时，应当向所在地测绘行政主管部门报告，并将测绘资质证书交回颁证机关。
　　测绘单位变更名称、住所、法定代表人等事项，应当在变更之日起三十日内向原核发测绘资质证书的部门申请办理有关变更手续。测绘单位合并、分立的，应当在合并、分立后三十日内重新申请测绘资质证书。
　　第二十六条　自治区人民政府测绘行政主管部门应当建立测绘单位信息公开制度，将在本行政区域内承接测绘任务的测绘单位资质、业绩及测绘成果质量等信息向社会公布。
　　第二十七条　组织实施测绘项目的单位，在实施测绘前应当向项目所在地的测绘行政主管部门备案。
　　第二十八条　测绘项目金额在20万元以上的，应当依法进行招标，测绘项目所在地的测绘行政主管部门及有关部门依法对招标、投标活动实施监督。涉及两个或者两个以上行政区域内的测绘项目，由其共同上一级人民政府测绘行政主管部门及有关部门进行监督。涉及国家秘密的测绘项目应当按照国家有关规定执行。
　　测绘项目的发包单位不得向不具有相应测绘资质等级的单位发包或者迫使测绘单位低于测绘成本承包。
　　第二十九条　测绘仪器设备必须经法定或者依法授权的测绘仪器计量检定机构检验合格后，方可投入使用。
　　第三十条　进行以测绘为目的的航空摄影与遥感，应当向自治区人民政府测绘行政主管部门提出申请，经审核并报有关部门审查批准后方可实施。
　　利用空间定位技术、地理信息系统技术、航空航天遥感技术、计算机和网络通讯技术等手段采集、处理和提供地理信息数据，应当按照国家有关规定执行。


第六章　测绘成果


　　第三十一条　自治区实行测绘成果统一管理和汇交制度。
　　测绘项目完成后，测绘项目出资人或者承担政府投资的测绘项目的单位，应当向自治区人民政府测绘行政主管部门汇交测绘成果资料。属于基础测绘项目的，应当汇交测绘成果副本；属于非基础测绘项目的，应当汇交测绘成果目录。负责接收测绘成果副本和目录的测绘行政主管部门应当出具测绘成果汇交凭证，并及时将测绘成果副本和目录移交给保管单位。
　　自治区人民政府测绘行政主管部门应当定期编制全区测绘成果目录，向社会公布。
　　第三十二条　保密的测绘成果，其密级的确定、变更、解密以及使用，按照国家保密法律、法规的规定执行。
　　对外提供未公开的测绘成果，必须经自治区人民政府测绘行政主管部门审核，并按照国家有关规定办理审批手续。
　　第三十三条　自治区行政区域内除国家审核公布的重要地理信息数据之外的其他重要地理信息数据，由自治区人民政府测绘行政主管部门审核，并与其他有关部门会商后，报自治区人民政府批准，由自治区人民政府或者授权的部门发布。
　　第三十四条　测绘成果不得擅自复制、转让或者转借。确需复制、转让或者转借的，应当经提供该测绘成果的部门批准；复制保密的测绘成果按原密级管理。
　　第三十五条　使用财政资金的测绘项目和使用财政资金的建设工程测绘项目，有关部门在批准立项前应当征求本级人民政府测绘行政主管部门的意见，有适宜测绘成果的，应当充分利用，避免重复测绘。
　　第三十六条　基础测绘成果和政府投资完成的其他测绘成果，用于国家机关决策和社会公益性事业的，应当无偿提供。
　　前款规定之外的，依法实行有偿使用制度；但是，政府及其有关部门和军队因防灾、减灾、国防建设等公共利益的需要，可以无偿使用。
　　第三十七条　旗县级以上人民政府测绘行政主管部门负责测绘成果质量监督管理。
　　第三十八条　测绘单位应当建立健全质量管理体系和质量管理制度，保证测绘成果的质量。测绘成果应当经过检查验收，质量合格后方可提供使用。
　　基础测绘成果应当经国家或者自治区质量技术监督部门授权的测绘产品质量监督检验机构检验合格后，方可使用。


第七章　地图管理


　　第三十九条　旗县级以上人民政府应当组织开展国家版图意识的宣传教育，增强公民的国家版图意识。
　　旗县级以上人民政府测绘行政主管部门应当会同有关部门共同做好本行政区域内的地图市场监督管理工作。
　　第四十条　从事地图编制的单位，应当依法取得相应的测绘资质。
　　第四十一条　有关单位在实施下列行为前，应当将试制样图报送自治区人民政府测绘行政主管部门审核：
　　(一)印刷、出版地方性地图或者展示、登载未出版的地方性地图；
　　(二)展示、登载、插附绘有自治区行政区域界线的各类地图(含示意图)；
　　(三)制作地球仪、电子地图等地图产品以及在广告、标牌、出版物和其他物品上附绘地方性地图。
　　绘有国界线的地图，应当由自治区人民政府测绘行政主管部门转报国务院测绘行政主管部门审核。
　　出版或者展示未出版的自治区行政区域内专题地图的，其试制样图的专业内容应当报自治区人民政府有关行政主管部门审核。
　　第四十二条　编制地图应当遵守国家有关地图内容表示规定，使用标准化地名和行政区域界线的标准画法图，保证地图内容的现势性和准确性。出版地图应当标明审图号。
　　第四十三条　普通地图不得刊登广告。在专题地图上刊登广告的，登广告的面积不得超过图幅面积的百分之三十，不得压盖地图内容，影响地图的使用功能。
　　第四十四条　使用地理底图和基础地理信息数据编制出版地图的，应当征得该底图和信息数据权属单位的许可。


　　第八章　测量标志保护


　　第四十五条　测量标志属于国家的重要基础设施。各级人民政府应当组织开展保护测量标志的宣传教育，采取有效措施加强测量标志的保护。
　　第四十六条　任何单位和个人不得损毁或者擅自移动永久性测量标志和正在使用中的临时性测量标志，不得侵占永久性测量标志用地，不得在永久性测量标志安全控制范围内取土、挖沙、采石、爆破、耕作以及进行其他危害测量标志安全和使用效能的活动；发现危害测量标志的行为和测量标志遭受损害时，应当及时向当地的苏木乡级人民政府或者旗县级人民政府测绘行政主管部门报告。
　　第四十七条　旗县级以上人民政府测绘行政主管部门应当建立健全测量标志维护档案，定期组织有关单位对永久性测量标志进行检查和维护，保证测量标志正常使用。
　　永久性测量标志的管理和维护经费，由旗县级以上人民政府财政部门审核列支。


第九章　法律责任


　　第四十八条　违反本条例第八条第一款、第十四条、第二十二条第三款、第二十八条第二款、第三十一条第二款、第三十八条第一款和第四十六条规定的，依照《中华人民共和国测绘法》的有关规定处罚。
　　第四十九条　违反本条例第二十五条规定，有下列行为之一的，由测绘行政主管部门责令停止违法行为，没收违法所得和测绘成果，处测绘约定报酬一倍以上二倍以下的罚款，并可以依法责令停业整顿或者降低测绘资质等级、吊销测绘资质证书：
　　(一)采用伪造、涂改及其他欺骗手段取得测绘资质证书从事测绘活动的；
　　(二)出租、出借测绘资质证书，允许其他单位以本单位的名义从事测绘活动或者以其他测绘单位的名义从事测绘活动的；
　　(三)未办理测绘资质证书变更手续或者测绘单位分立、合并后未重新申请测绘资质从事测绘活动的。
　　第五十条　违反本条例第三十二条第二款规定，未办理审批手续擅自对外提供未公开测绘成果的，由有关部门对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第五十一条　违反本条例第三十四条规定，未经批准擅自复制、转让或者转借测绘成果的，由测绘行政主管部门给予警告，并可处1万元以上5万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第五十二条　违反本条例第四十一条规定，未经自治区人民政府测绘行政主管部门审核，印刷、展示、登载、附绘自治区行政区域内各类地图或者制作地图产品的，由测绘行政主管部门没收违法所得及地图或者地图产品，并处3000元以上1万元以下的罚款。
　　第五十三条　违反本条例规定，测绘行政主管部门和其他有关部门的工作人员有下列行为之一的，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　(一)未依法履行监督职责或者发现违法行为不予查处，造成严重后果的；
　　(二)对不符合法定条件的单位发放测绘资质证书的；
　　(三)在地图审核或者组织实施测绘成果汇交工作中玩忽职守的；
　　(四)利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处的。


第十章　附　　则


　　第五十四条　本条例自2005年9月1日起施行