国务院经济研究中心特邀研究员 冀港律师事务所主任

第一热点问题 房屋征收

一、房屋征收的概念
房屋征收是一种行政行为，是指政府依照法律程序剥夺房屋及其他不动产所有权人的所有权及其使用权，同时丧失土地使用权并给予市场价值补偿的行政强制购买行为，是拆除房屋行为的基础性法律行为，征收法律行为后果是房屋所有权关系发生改变。实施拆除时房屋所有权已经属于拆除人所有，拆除房屋行为与被征收人已经没有了法律上的利害关系。房屋拆迁是一种民事行为，是指拆迁人为了新的建设需要，由拆迁人对房屋所有人给予补偿安置并拆除房屋的民事法律行为。房屋拆迁法律行为的后果是房屋所有权没有发生改变而“灭失”。因此，“征收”与“拆迁”两字之差，法律意义却截然不同。
二、房屋征收的目的
征收国有土地上房屋必须是为了“公共利益”的需要，商业开发不能实施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水岭。
如何界定公共利益在房屋征收中尤为重要。目前，我国《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》均没有明确规定哪些属于“公共利益”，因此，为实施的需要《国有土地上房屋征收与补偿条例》对“公共利益”采取列举方式规定了6条公共利益。1国防和外交的需要；2由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名义对国有土地上房屋进行征收，更不能强制“搬迁”。
二、房屋征收的主体
房屋征收的主体根据职责划分，可以分为批准主体和实施主体。
1，批准主体
批准主体就是享有房屋征收决定权的机构，谁有权征收我们的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是国家依照法律规定的条件无偿地将集体或者个人的某项财产收归国家所有的一种措施。从法律概念上来讲，2004年修正后的《宪法》对财产征收首次作出了明确的规定，宪法第13条规定：公民的合法的私有财产不受侵犯，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。2007年8月30日，《城市房地产管理法修正案》通过。其中规定：“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”可以看出，征收是一种国家的行政行为，是一中剥夺公民财产权的行为。
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定”因此，只有市、县级人民政府才有权征收国有土地上房屋。在我国市县级政府包括：县政府、区政府、县级市政府、市政府（设区的市政府）、直辖市区政府。上述政府均属于市、县级政府，那么是否所有的市、县级政府都有权决定房屋征收吗？答案是不一定。因为依据该条例第9条规定有权做出房屋征收决定的市县级政府必须同时具备有本行政区的国民经济和社会发展规划；本行政区的土地利用总体规划；本行政区的城乡规划；本行政区的房屋征收专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，还应当纳有国民经济和社会发展年度计划。即：“四规划、一计划化”。有的市区政府由于没有本行政区规划或计划就无权做出房屋征收决定，只有市政府才能做出。直辖市政府属于省级政府不能做出房屋征收决定。
2，实施主体
实施主体是指具体实施房屋征收决定的行政主管部门，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条规定：“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
　　市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”不仅明确规定了房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿工作，还明确了实施配合部门。
依据条例的规定，可以看出房屋征收部门是一种法律授权的部门，由市、县级政府根据本级政府部门的职责划分，将实施部门交由其委托的行政机关或单位。决定权在市县级政府，条例没有作统一的规定。该房屋征收部门依法代表地方政府具体实施相关工作，市、县政府并对其实施的征收补偿行为承担法律后果。因此，房屋征收部门的行为属于行政行为。
哪些部门有资格接受市县政府的委托，条例没有具体规定，但是条例第6条规定：“国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。”可见各级政府为落实“工作指导”原则应尽量对口管理，委托本级政府的住房城乡建设主管部门为宜。
3，房屋征收实施单位
房屋征收的具体工作依据条例第5条规定，房屋征收部门还可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。由于条例规定房屋征收实施单位不得以营利为目的。因此，房屋征收部门不得委托拆迁公司、中介机构等营利性组织或个人作为房屋征收实施单位。
三、房屋征收的程序
政府、房屋征收部们、房屋征收实施单位如何进行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具体工作？这些问题就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。
第一步 调查登记
房屋征收部门依据本行政区年度计划或专项规划组织人员或委托中介机构对拟征收地域内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行详尽调查并如实登记，确定拟定房屋征收的具体范围。调查完毕后将调查结果在房屋征收范围内向被征收人进行公布并听取异议的意见。
最终的调查结果作为制定房屋征收方案的依据。
第二步 暂停通知
房屋征收范围确定后，房屋征收部门书面通知有关部门，在房屋征收范围内暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关批准、备案、过户等手续。暂停期限最长不得超过1年。
第三步 无证认定
市、县级人民政府组织国土、城建、环保、法制等有关部门建立无证建筑认定办公室，对征收范围内的未经登记的无证建筑进行合法性认定和处理。对合法建筑和未超过批准期限的临时建筑认定为给予补偿；对违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，认定为不予补偿。并以书面形式通知被征收人，被征收人不服认定决定的可以申请复议或提出行政诉讼。
第四步 拟定方案
房屋征收部门根据已经确定的被征收房屋调查结果和无证认定结果，拟定《房屋征收补偿方案》并报同级政府审查。
第五步 方案论证
同级政府收到《房屋征收补偿方案》后组织国土、物价、城建、审计、监察、环保、消防等部门对《房屋征收补偿方案》进行合法性、公平性、合理性、可行性论证，论证可以进行数次，但应求得意见基本统一。
第六步 公开方案
同级政府将论证结果在被征收房屋的范围内以书面公告形式向社会公布，公开征求被征收人以及公众对《房屋征收补偿方案》的意见。并设立征求意见渠道和场所，设立专人解答有关询问，解释方案。征求意见期限不得少于30日。
第七步 修订方案
同级政府将公开征求的意见进行梳理、分类、汇总连同采纳及修改的情况在被征收范围内以书面形式公布。
在征求意见中如果属于旧城区改工程项目的，有51%以上被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第八步 稳定评估
市、县级人民政府拟作出房屋征收决定的，应当按照社会稳定风险评估相关规定委托中介机构进行本项目的社会稳定风险评估；对风险报告提出的建议作出决策并制定相关应对预案。
第九步 筹措补偿
政府在作出房屋征收决定前，同级财政部门应将征收补偿费用足额专户存储、专款专用。资金不到位不得作出征收房屋决定。
第十步公告决定
市、县级人民政府依法作出房屋征收决定后应当及时在被征收房屋范围内以书面形式予以公告。同时公告收回国有土地使用权。
公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

第二热点问题 房屋补偿

一、补偿形式
财政部 监察部 国家计委 等


财政部、监察部、国家计委、审计署、中国人民银行关于印发《行政事业性收费和罚没收入实行“收支两条线”管理的若干规定》的通知


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
根据中央纪律检查委员会第三次全会和国务院廉政工作会议要求，为加强行政事业性收费和罚没收入“收支两条线”的管理，严肃财经纪律，预防和遏制腐败，加强党风廉政建设，财政部、监察部、国家发展计划委员会、审计署和中国人民银行研究制定了《行政事业性收费和罚没收入实行“收支两条线”管理的若干规定》，现印发给你们，请结合《中共中央办公厅、国务院办公厅转发〈监察部、财政部、国家发展计划委员会、中国人民银行、审计署关于1999年落实行政事业性收费和罚没收入“收支两条线”规定工作的意见〉的通知》（中办发〔1999〕21号）精神，认真贯彻执行。


第一章 总则
第一条 为加强行政事业性收费和罚没收入“收支两条线”管理，根据国家有关法律、法规的规定，制定本规定。
第二条 具有执收执罚职能的单位（以下称“执收执罚单位”）根据国家法律、法规和规章收取的行政事业性收费（基金，下同）和罚没收入，属于财政性资金，均应实行财政“收支两条线”管理。即，上述行政事业性收费和罚没收入按财政部门规定全额上缴国库或预算外资金财政专户，支出按财政部门批准的计划统筹安排，从国库或预算外资金财政专户中核拨给执收执罚单位使用。

第二章 账户的开设及资金的收缴
第三条 执收执罚单位预算外资金账户的开设与管理应符合国家有关规定。凡需开设预算外资金收入汇缴专用存款账户和支出专用存款账户的，须经财政部门批准，并持人民银行核发的《开户许可证》。收入汇缴专用存款账户和支出专用存款账户必须按规定用途使用，收支款项应符合国家规定。任何单位不得私自开设或多头开设预算外资金收支账户。
第四条 执收执罚单位的预算外资金有关专用存款账户，由本单位财务机构负责统一开设和管理。
第五条 执收执罚单位应将收取的行政事业性收费和罚没收入，按规定及时、足额缴入国库或预算外资金财政专户。
经批准开设预算外资金收入汇缴专用存款账户的单位，应按财政部门的规定，定期及时足额将收入汇缴专用存款账户中的资金（含利息）上缴预算外资金财政专户。
第六条 凡经国务院或财政部会同有关部门批准设立的政府性基金、省级以上人民政府及所属财政、计划（物价）部门批准的行政事业性收费，有上解下拨关系的，应实行上下级预算外资金财政专户结算的管理办法。
第七条 财政部门负责同级执收执罚单位预算外资金有关专用存款账户开设的管理和行政事业性收费、罚没收入的监缴工作。财政部驻各地财政监察专员办事机构负责对中央驻本地区单位行政事业性收费和罚没收入的监缴工作。
第八条 各级财政部门应建立健全行政事业性收费、罚没收入缴库制度和预算外资金财政专户收支管理制度，堵塞漏洞，强化财政监管职能。同时，要增强服务观念，及时审核办理有关账户开设、变更、撤销及有关款项的拨付工作。

第三章 票据的使用和管理
第九条 执收执罚单位应严格遵守国家有关行政事业性收费和罚没款票据的管理规定。执收执罚单位应凭价格主管部门颁发的《收费许可证》收费，同时必须使用中央或省级财政部门统一印（监）制的票据。任何部门、单位和个人不得使用自制票据或其他非法票据。
执收执罚单位的财务机构统一向财政部门购领行政事业性收费和罚款票据，并负责本单位此类票据的管理。
第十条 财政部门要做好有关收费、罚没款票据的印（监）制、发放和监管工作，建立和完善票据管理稽查制度。

第四章 征收、处罚与款项的管理
第十一条 对行政事业性收费和罚没款实行票款分离和罚缴分离的管理制度。
各项行政事业性收费要实行“单位开票，银行代收，财政统管”的管理制度。经同级财政部门批准由执收单位直接收取的除外。
罚款实行罚款决定与罚款收缴相分离制度，即由当事人持行政处罚决定书到财政部门指定的银行缴纳罚款。法律、法规规定可以当场收缴罚款的除外。
第十二条 执收执罚单位的其他罚没财物管理，要严格按照国家有关规定执行。

第五章 财务核算管理体制和收支预决算管理
第十三条 执收执罚单位的财务应建立适应于统一核算、统一管理要求的内部财务会计核算体系和制度。不得脱离本单位财务会计核算主体和统一核算制度，另行建立有关行政事业性收费和罚没款收支核算体系。
第十四条 执收执罚单位应将财政预算专项核拨资金和预算外资金财政专户核拨资金纳入单位财务统一核算和管理。对不按规定纳入单位财务统一核算和管理的，财政部门应停止其资金核拨。
第十五条 执收执罚单位应按规定编制年度预算外资金收支计划和单位财务收支计划，并报同级财政部门审批。财政部门要按照预算内外资金结合使用原则和“零基预算”的要求，结合行政事业性收费上缴国库和预算外资金财政专户情况，统一审核执收执罚单位年度经费预算，行政事业性收费优先用于满足相关业务的必要支出。
执收执罚单位应按规定编制年度预算外资金收支决算和单位财务收支决算，并报同级财政部门审批。

第六章 支出管理
第十六条 执收执罚单位应按照国家规定及财政部门批准的预算外资金收支计划和财务收支计划，对财政核拨的资金切实加强管理，严格按照规定的开支范围、开支标准使用，并在财务报表中如实反映。

第七章 监督与检查
第十七条 各级财政部门要切实加强对“收支两条线”工作的管理，建立经常性的监督检查制度，及时发现并纠正执收执罚部门在“收支两条线”管理中存在的问题。各级审计机关也要结合审计工作加强监督。对检查中发现的违法违纪问题，要依法依纪严肃处理。

第八章 附则
第十八条 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部门、各直属机构，可根据本规定制定具体实施办法，并报财政部备案。
第十九条 本规定自发布之日起实行。
第二十条 本规定由财政部负责解释。