题记：南方网题为《深圳一大厦产权到期政府将收回 上千业主成租客》（http://gd.news.sina.com.cn/news/2011/07/25/1163142.html）的新闻我们团队的关注。难道深圳在开法律的玩笑吗。

作为“阳光政府征收搬迁法律实务研究中心”首席律师，我旗帜鲜明地认为：原深圳市规划国土委规定土地出让年限期满后政府将无偿收回没有法律依据，合同条款无效，从法理上来说，“金桃园小区将成全国第一家土地使用权到期后将被政府无偿收回的物业”的可能性近乎零。

一、原合同条款因无法律依据或违反法律的强制性规定而无效。

“原深圳市规划国土委在转让土地时，曾明确规定土地出让年限期满后，政府将无偿收回金桃园大厦地块使用权，本地块上建筑及其他附着物也由政府无偿取得”。该条款是无效条款，分析如下：

《物权法》第一百四十九条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

对于国有土地使用权出让合同属于行政合同还是民事合同，学界有争议，目前尚无法律或者司法解释明确规定，2003年最高人民法院召开的行政审判工作会议上的报告中指出，审理行政合同案件，法律有特别规定的，适用法律的规定，没有规定的可以适用《合同法》的规定。王达教授参与了当时的会议。笔者认为应当按照行政合同处理，但无论按照行政合同还是民事合同，“原深圳市规划国土委”的规定（或合同约定）都是无效的：

如果按照行政合同处理，那么该案件属于行政诉讼案件，政府代表国家行使国有土地使用权的管理和监督，属于政府一方主体享有行政优益权的具体行政行为，具体行政行为必须有法律依据，不得超越法律之上行使权利。即，“原深圳市规划国土委”不得超越《物权法》第一百四十九条任意收回住宅建设用地使用权。

如果按照《合同法》处理，该案件属于民事合同，根据《合同法》第52条的规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”属于法律的强制性规定。即为无效合同，当然不发生法律效力。需要强调的是，本合同条款的无效和开发商是否撒谎没有直接因果关系。

二、深圳特区的地方性法规也不得和宪法、法律相抵触。对非国有财产的征收只能依据法律规定，深圳特区也不例外。

《立法法》第八条规定：“下列事项只能制定法律：......（六）对非国有财产的征收......”本案涉及到对非国有财产的征收问题，只能通过制定法律进行规定，目前可以依据的法律主要是《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等。　　

《立法法》第六十三条：“省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规......较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规，报省、自治区的人民代表大会常务委员会批准后施行......本法所称较大的市是指省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和经国务院批准的较大的市。”根据该条规定，作为较大的市的深圳经济特区有权制定深圳市的地方性法规，但不得同宪法、法律、行政法规和广东省的地方性法规相抵触。

《立法法》第六十五条:“经济特区所在地的省、市的人民代表大会及其常务委员会根据全国人民代表大会的授权决定，制定法规，在经济特区范围内实施。”根据该条规定，深圳作为经济特区享有授权立法的权利，其前提是必须有全国人民代表大会的授权。目前，全国人民代表大会并无此授权。

根据新闻显示的信息：“土地使用者必须遵守市规划国土局签发的《深圳特区土地使用权合同书》及其《土地使用规则》的规定”，仅仅依据这两个文件“无偿收回土地使用权”显然是不合法甚至是荒谬的。那么这两个文件的背后是否有深圳特区更高一级的特区立法，还要做进一步的探究，即便有，根据上述分析，也必须经过授权才能立法，否则，属于违法的抽象行政行为。

三、退一步讲，即便合同到期，本案的性质也只能是国有土地上房屋的征收和补偿问题。应当依据《宪法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规对被征收人进行补偿安置。

法律没有直接规定“土地出让年限期满后政府将无偿收回”。

《城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”根据《物权法》的规定，对于住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；因此本条可以理解为更倾向于针对非住宅建设用地使用权期间届满的规定。根据本条规定，土地使用者只要在期间届满前一年申请续期的，除根据社会公共利益需要收回该副土地的，应当予以批准；如果不被批准，有且只能有一个理由，那就是必须是为了社会公共利益。现实中，土地使用证在期间届满前必定会申请续期的，除非其不知道或者没有被告知这个权利。从新闻所表现的事实是，该案中1000多户业主确实没有被告知权利。

据此，如果政府根据本条的规定收回土地，必须是为了社会公共利益，而为了社会公共利益的需要收回国有土地，属于征收范畴，必须适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

以上观点，如有不同意见，请来信探讨！


天津市人大常委会


天津经济技术开发区企业登记管理规定（修正）
天津市人大常委会


（1985年7月20日天津市第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 根据1993年3月11日天津市第十一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议《关于修改＜天津经济技术开发区企业登记管理规定＞的决定》修正）


第一条 根据中华人民共和国有关法律、法规和《天津经济技术开发区管理条例》，制定本规定。
第二条 本规定适用于天津经济技术开发区（以下简称开发区）中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业和其他企业（以下简称开发区企业），以及外国和港澳台企业在开发区设立的常驻代表机构或者常驻代表。
第三条 设立开发区企业，应当自天津经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）批准之日起三十日内，向开发区工商行政管理部门申请登记，领取营业执照。
外国和港澳台企业在开发区设立常驻代表机构或者常驻代表，应自中国有关部门或者开发区管委会批准之日起三十日内，向开发区工商行政管理部门申请登记，领取登记证或者代表证。
第四条 申请企业登记，应当提交下列文件、证件：
（一）由董事长、副董事长签署的企业登记申请书；
（二）合同、章程以及审批机关的批准文件和批准证书；
（三）项目建议书、可行性研究报告以及其批准文件；
（四）投资者合法开业证明；
（五）投资者的资信证明；
（六）董事会名单以及董事会成员、总经理、副总经理的委派（任职）文件和上述境内人员的身份证明；
（七）其他有关文件、证件。
第五条 开发区企业登记注册的主要事项有：名称、住所、经营范围、投资总额、注册资本、企业类别、董事长、副董事长、总经理、副总经理、经营期限、分支机构。
第六条 外国和港澳台企业在开发区设立常驻代表机构或者常驻代表申请登记，应当提交下列文件：
（一）企业董事长或者总经理签署的申请书，其主要内容包括：常驻代表机构的名称和负责人员或者常驻代表，业务范围，驻在期限；
（二）中国有关部门或者开发区管委会的批准文件；
（三）企业委任的常驻代表机构人员或者常驻代表的简历和授权书；
（四）企业所在国或者地区有关当局发给的注册证书副本；
（五）同企业有业务往来的金融机构出具的资信证明。
金融业、保险业申请设立常驻代表机构或者常驻代表，除提交前款（一）、（二）、（三）、（四）项规定的文件外，还应当提交经注册会计师核实的企业总公司的资产负债和损益年报、组织章程、董事会成员名单。
第七条 开发区工商行政管理部门对设立企业、常驻代表机构或者常驻代表的注册申请，经审核符合本规定，应当准予注册登记，并发给营业执照或者登记证、代表证。
办理注册登记，按照规定收取注册登记费。
第八条 从核发注册登记证书之日起，企业或者常驻代表机构即告成立，常驻代表即可到职，其正当的生产、经营活动受中华人民共和国法律、法规保护。
第九条 外国和港澳台企业的常驻代表机构或者常驻代表，凭工商行政管理部门核发的登记证或者代表证，向开发区税务、银行、公安部门办理纳税登记、银行开户、居留（居住）证领取事宜。
第十条 开发区企业迁移、转产、增减注册资本、延长合同期限或者变动其他登记项目，应当自开发区管委会批准之日起三十日内，持批准文件以及合营、合作各方的书面协议和变更后企业董事长、副董事长或者总经理、副总经理签署的变更登记申请书，向开发区工商行政、税务管理
部门申请办理变更登记手续。
转让注册资本的变更登记，除提交以上文件外，还需要有转让人和受让人共同签署并经公证的协议书。
第十一条 开发区企业应当自经营期满之日或者终止营业之日、批准证书自动失效之日、原审批机关批准终止合同之日起三个月内，向原登记主管机关申请注销登记，并提交下列文件、证件：
（一）由董事长、副董事长签署的注销登记申请书；
（二）董事会的决议；
（三）清理债权债务完结的报告或者清算组织负责清理债权债务的文件；
（四）税务机关、海关出具的完税证明。
法律、法规规定必须经原审批机关批准的，还应当提交原审批机关的批准文件。不能提交董事会决议的以及国家对外商投资企业的注销另有规定的，按照国家有关规定执行。
第十二条 外国和港澳台企业的常驻代表机构或者常驻代表，驻在期满或者提前终止业务活动，应当向开发区工商行政管理部门办理注销登记手续。办理注销登记，必须提交税务、银行、海关部门出具的税务、债务和其他有关事宜清理完毕的证明文件，缴销登记证或者代表证。需要延
期的，应当在原批准机关批准之日起的三十日内，持批准文件向开发区工商行政管理部门办理延期登记手续，换发登记证或者代表证。
第十三条 在开发区内不得用与他人已登记注册的企业名称相同或者近似的名称申请登记。
第十四条 开发区企业有下列情形之一的，登记主管机关可以根据情况分别给予警告、罚款、没收非法所得、停业整顿和扣缴、吊销营业执照的处罚：
（一）登记中隐瞒真实情况、弄虚作假或者未经核准登记注册擅自开业的；
（二）擅自改变主要登记事项或者超出核准登记的经营范围从事经营活动的；
（三）不按照规定办理注销登记或者不按照规定报送年检报告书，办理年检的；
（四）伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖或者擅自复印营业执照、营业执照副本的；
（五）抽逃、转移资金，隐匿财产逃避债务的；
（六）从事非法经营活动的。
第十五条 外国和港澳台企业的常驻代表机构或者常驻代表，有下列行为之一，分别情况处以通告、罚款、吊销登记证或者代表证的处罚：
（一）未经核准登记而擅自开展常驻业务活动，或者从事营利活动的；
（二）不按照规定办理变更登记、注销登记、延期登记手续的；
（三）超出登记业务范围从事经营活动的；
（四）进行其他违法活动的。
第十六条 本规定的行政处罚，由开发区工商行政管理部门决定和执行。
具体处罚办法，由开发区管委会另行制定。
开发区企业对开发区工商行政管理部门的处罚不服时，可以在收到处罚通知后十五日内向上一级登记主管机关申请复议。上一级登记主管机关应当在收到复议申请之日起三十日内作出复议决定。申请人对复议决定不服的，可以在收到复议决定书之日起三十日内向人民法院起诉。逾期既
不缴纳罚没款，又不申请复议也不向人民法院起诉的，工商行政管理部门可以按照规定程序通知其开户银行予以划拨。
第十七条 开发区外的外商投资企业，华侨、港澳同胞投资企业和台胞投资企业，在开发区内开办企业，设立常驻代表机构或者常驻代表，其登记管理也适用本规定。
第十八条 本规定自公布之日起施行。

附：天津市人民代表大会常务委员会关于修改《天津经济技术开发区企业登记管理规定》的决定

（1993年3月11日天津市第十一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议通过 1993年3月11日公布施行）


天津市第十一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议，根据国家有关法律、行政法规和天津经济技术开发区的实际工作需要，决定对《天津经济技术开发区企业登记管理规定》作如下修改和补充：
一、第二条修改为：“本规定适用于天津经济技术开发区（以下简称开发区）中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业和其他企业（以下简称开发区企业），以及外国和港澳台企业在开发区设立的常驻代表机构或者常驻代表。”
二、第三条第一款修改为：“设立开发区企业，应当自天津经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）批准之日起三十日内，向开发区工商行政管理部门申请登记，领取营业执照。”
三、第四条被修改为：“申请企业登记，应当提交下列文件、证件：
（一）由董事长、副董事长签署的企业登记申请书；
（二）合同、章程以及审批机关的批准文件和批准证书；
（三）项目建议书、可行性研究报告及其批准文件；
（四）投资者合法开业证明；
（五）投资者的资信证明；
（六）董事会名单以及董事会成员、总经理、副总经理的委派（任职）文件和上述境内人员的身份证明；
（七）其他有关文件、证件。”
四、第五条修改为：“开发区企业登记注册的主要事项有：名称、住所、经营范围、投资总额、注册资本、企业类别、董事长、副董事长、总经理、副总经理、经营期限、分支机构。”
五、第六条第一款第五项修改为：“同企业有业务往来的金融机构出具的资信证明。”
六、第七条修改为：“开发区工商行政管理部门对设立企业、常驻代表机构或者常驻代表的注册申请，经审核符合本规定，应当准予注册登记，并发给营业执照或者登记证、代表证。
办理注册登记，按照规定收取注册登记费。”
七、删去第十条。
八、将第十一条改为第十条，修改为：“开发区企业迁移、转产、增减注册资本、延长合同期限或者变动其他登记项目，应当自开发区管委会批准之日起三十日内，持批准文件以及合营、合作各方的书面协议和变更后企业董事长、副董事长或者总经理、副总经理签署的变更登记申请书
，向开发区工商行政、税务管理部门申请办理变更登记手续。
转让注册资本的变更登记，除提交以上文件外，还需要有转让人和受让人共同签署并经公证的协议书。”
九、第十二条改为第十一条，修改为：“开发区企业应当自经营期满之日或者终止营业之日、批准证书自动失效之日、原审批机关批准终止合同之日起三个月内，向原登记主管机关申请注销登记，并提交下列文件、证件：
（一）由董事长、副董事长签署的注销登记申请书；
（二）董事会的决议；
（三）清理债权债务完结的报告或者清算组织负责清理债权债务的文件；
（四）税务机关、海关出具的完税证明。
法律、法规规定必须经原审批机关批准的，还应当提交原审批机关的批准文件。不能提交董事会决议的以及国家对外商投资企业的注销另有规定的，按照国家有关规定执行。”
十、删去第十三条。
十一、第十五条改为第十三条，修改为：“在开发区内不得用与他人已登记注册的企业名称相同或者近似的名称申请登记。”
十二、第十六条改为第十四条，修改为：“开发区企业有下列情形之一的，登记主管机关可以根据情况分别给予警告、罚款、没收非法所得、停业整顿和扣缴、吊销营业执照的处罚：
（一）登记中隐瞒真实情况、弄虚作假或者未经核准登记注册擅自开业的；
（二）擅自改变主要登记事项或者超出核准登记的经营范围从事经营活动的；
（三）不按照规定办理注销登记或者不按照规定报送年检报告书，办理年检的；
（四）伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖或者擅自复印营业执照、营业执照副本的；
（五）抽逃、转移资金，隐匿财产逃避债务的；
（六）从事非法经营活动的。”
十三、第十八条改为第十六条，修改为：“本规定的行政处罚，由开发区工商行政管理部门决定和执行。
具体处罚办法，由开发区管委会另行制定。
开发区企业对开发区工商行政管理部门的处罚不服时，可以在收到处罚通知后十五日内向上一级登记主管机关申请复议。上一级登记主管机关应当在收到复议申请之日起三十日内作出复议决定。申请人对复议决定不服的，可以在收到复议决定书之日起三十日内向人民法院起诉。逾期既
不缴纳罚没款，又不申请复议也不向人民法院起诉的，工商行政管理部门可以按照规定程序通知其开户银行予以划拨。”
十四、第十九条改为第十七条，修改为：“开发区外的外商投资企业，华侨、港澳同胞投资企业和台胞投资企业，在开发区内开办企业，设立常驻代表机构或者常驻代表，其登记管理也适用本规定。”
十五、删去第二十条。
此外，根据国家法律、行政法规和本决定对部分条文的文字和条、款、项的顺序作相应的调整和修改。
《天津经济技术开发区企业登记管理规定》根据本决定作相应的修正，重新公布。



1993年3月11日