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上海市外资内销平价住宅开发收购管理办法

时间:2024-07-03 05:56:57 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8143
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上海市外资内销平价住宅开发收购管理办法

上海市人民政府


上海市外资内销平价住宅开发收购管理办法
上海市人民政府



第一条 (目的)
为了加快本市危棚简屋密集地区的改造,明确利用外资合作开发内销平价住宅双方的权利、义务,制定本办法。
第二条 (定义)
本办法所称外资内销平价住宅,是指利用外资合作开发,由政府统一收购,按规定价格向特定对象出售的住宅。
本办法所称危棚简屋密集地区,是指列入市人民政府(以下简称市政府)旧区改造计划,危房、棚户、简屋、二级旧里建筑面积占总量70%以上,其中危房、棚户、简屋建筑面积占总量50%以上的地区。
第三条 (适用范围)
凡在本市三级以下(含三级)地段的危棚简屋密集地区开发外资内销平价住宅,适用本办法。
第四条 (开发原则)
开发外资内销平价住宅,实行中方供地、外方出资、合作开发、限期建设、政府收购的原则。
第五条 (地块确认)
外资内销平价住宅开发地块(以下简称开发地块),根据市或区规划管理部门批准的详细规划要求,由所在地的区人民政府(以下简称区政府)决定,报市房屋土地管理局备案。
第六条 (土地使用权的获得)
开发地块的土地使用权,由市或区政府根据有关规定划拨给中方合作者。
第七条 (签订合作开发合同)
合作开发的中外双方应当签订合作开发合同。合作开发合同应当包括下列内容:
(一)开发地块范围;
(二)开发地块规划要求;
(三)市政公用设施配套条件;
(四)开发地块房屋拆迁方案;
(五)建筑标准;
(六)开发进度;
(七)资金总量及到位期限;
(八)开发成本构成;
(九)违约责任和纠纷处理;
(十)双方认为需要约定的其它内容。
第八条 (立项)
外资内销平价住宅的合作开发合同签订后,由中方合作者向利用外资审批机构办理立项手续。
第九条 (拆迁依据)
开发外资内销平价住宅需拆迁房屋及其附属物的,按本市房屋拆迁管理的有关规定执行。
第十条 (拆迁实施)
开发地块上的房屋及其附属物,由所在地的区政府指定的单位实施拆迁。
外方投资者按被拆迁的居民户数向指定的拆迁实施单位支付额定管理费。具体标准由市建委会同有关部门制定。
第十一条 (有偿安置)
对要求回原地安置的被拆迁房屋所有人、使用人,实行有偿安置。
第十二条 (旧公房补偿)
在拆迁范围内的直管旧公房,其建筑面积比例占拆除面积15%以下(含15%)的,不予补偿;超过15%,按拆除房屋的评估残值减半补偿。
第十三条 (建筑标准)
外资内销平价住宅的建筑标准应当符合市建委颁发的《住宅建筑设计标准》的要求,并与本市居民购买能力相适应。具体建筑标准,由负责收购的政府确定。
第十四条 (开发成本构成)
外资内销平价住宅开发成本由下列项目构成:
(一)拆迁补偿安置费及拆迁额定管理费;
(二)勘察设计费和前期工程费;
(三)建筑安装工程费;
(四)住宅小区内的市政公用设施配套费及小区级非经营性公建设施配套费;
(五)开发管理费;
(六)依法应当缴纳的其他税费。
第十五条 (配套建设)
外资内销平价住宅小区外的市政公用设施配套工程费及小区级非经营性公建配套费的50%,由负责收购的政府承担。
按本办法规定合作开发的外资内销平价住宅项目,享受城市基础设施利用外资的优惠政策。
第十六条 (开发要求)
开发外资内销平价住宅,应当严格按照规划要求,实行综合开发,配套建设。
第十七条 (收购)
外资内销平价住宅由政府或政府委托的机构统一收购,开发方不得自行销售。
第十八条 (收购合同的签订)
政府或政府委托的机构应当与开发方签订收购合同。收购合同应当包括下列内容:
(一)项目名称和建筑面积;
(二)建设周期和收购时间;
(三)建筑标准;
(四)收购价格;
(五)结算与付款方式、付款期限;
(六)违约责任和纠纷处理;
(七)双方认为需约定的其它内容。
收购合同应当在合作开发合同签订后及时签订。
第十九条 (收购住宅的要求)
收购的外资内销平价住宅必须符合规划设计要求,通过竣工验收,并符合市政府规定的交付使用要求。
第二十条 (收购价格)
外资内销平价住宅的收购价格由开发成本和投资回报构成。
第二十一条 (投资回报)
开发外资内销平价住宅,外方投资者年投资回报率按不超过实际投资的15%(含15%,以人民币结算)计算。
中方合作者按规定收取开发管理费,不得参与投资回报分成。
第二十二条 (投资回报计算期限)
投资回报计算期限,自合作开发合同签订后外方投资者资金实际到位之日起,至政府或政府委托的机构收购住宅资金到位之日止。但开发方实际建设周期超过收购合同约定的建设周期的,超过的时间应当予以扣减。
第二十三条 (兑汇)
外方投资者所得的合法收益需汇出境外的,按照国家外汇管理的有关规定执行。
第二十四条 (参照执行)
利用内资开发经营内销平价住宅,参照本办法执行。
第二十五条 (具体应用解释部门)
本规定具体应用中的问题,由市建委、市外国投资工作委员会按照各自的职责负责解释。
第二十六条 (施行时间)
本办法自发布之日起施行。



1995年8月30日

印发铁岭市人民政府关于鼓励外商投资若干规定的通知

辽宁省铁岭市人民政府


铁岭市人民政府文件

铁政发[2002] 33 号

印发铁岭市人民政府关于鼓励外商投资若干规定的通知


各县(市)、区人民政府,市政府各部门、各直属机构:
现将《铁岭市人民政府关于鼓励外商投资的若干规定》印发给你们,请认真贯彻执行。



二OO二年十月八日




铁岭市人民政府
关于鼓励外商投资的若干规定


第一条 为进一步加大对外开放力度,促进铁岭经济快速发展,特制定本规定。
第二条 新建外商投资企业享受下列土地优惠政策:
(一)以出让方式取得土地使用权的外商投资企业在土地使用合同期内,土地使用权可以依法转让。使用期满后,可以续签。
(二)以出让方式取得土地使用权的,其出让金按土地评估部门评估最低底价收取。一次交纳有困难的,可在5年内分期缴纳,首次付款不得低于25%,其余部分按会计年度平均分摊缴纳。
(三)从事农业、林业、市政基础设施建设、环保、教育、科研、民政福利、文化、卫生事业的,可以划拨方式取得土地使用权。在使用期内如改变使用用途,须重新办理有关用地手续。
(四)以出让方式取得土地使用权的外商投资企业,不再缴纳土地使用费。
(五)以租赁方式取得土地的,出口产品产值占当年企业总产值70%以上的,经有关部门批准,土地使用费可适当减免。
(六)利用经土地部门确认的废弃地的外商投资项目可以免交土地出让金。 (七)外商投资企业使用城市规划区域外的土地,可享受更优惠的政策,视项目可无偿向外商提供土地使用权,企业中止或终止时,土地使用权归地方政府所有。
(八)在铁岭经济开发区、清河旅游度假区、各县(市)区工业园区规划区域内,凡属国家鼓励的外商投资项目,规划区外的投资500万美元以上的大项目,土地费用可以一事一议。
(九)占用现有耕地只要不改变原土地使用用途,利用“五荒”(荒山、荒坡、荒沟、荒滩、荒水)资源的外商投资项目,土地使用形式及价格由项目单位与农户或农村集体经济组织自行商定,土地部门不再收取费用。
第三条 新建外商投资企业享受下列政府资金扶持政策:
(一)外商投资额在50万美元以上的生产加工型项目,从投产之日起,5年内享受政府资金扶持政策,具体数额为其缴纳的增值税、所得税本级财政收入部分。由同级政府予以兑现。
(二)外商投资额在100万美元以上的非生产性项目,从运营之日起,2年内享受政府资金扶持政策,具体数额为其缴纳的增值税、营业税和所得税本级财政收入部分。由同级政府予以兑现。
第四条 新建外商投资企业在有关费用方面享受下列优惠政策:
(一)新建外商投资企业在办理审批登记等相关手续时,有关部门只收取工本费。
(二)新建外商投资企业应缴纳的各种建设费用,属市级收费的只收取工本费。
(三)服务性收费按下限减半收取。
(四)减半交纳工商注册费。
第五条 外商投资额在 100万美元以上的生产加工型项目按市重点项目对待,可以采取“一事一议”、“特事特办”的办法,给予特殊政府资金扶持政策。 第六条 奖励引进外资有功人员。
(一)对引进外资兴办三资企业的引资者,外商实际缴资50万美元以上(含50万美元、500万美元以下(不含500万美元)的,按缴资额的O.5%给予奖励;500万美元以上(含500万美元、1000万美元以下(不含1000万美元)的,按缴资额的0.6%给予奖励;1000万美元以上(含1000万美元)的,奖励50万元人民币。其中,党政机关工作人员副县(处)级以上的按 50%兑现;副县(处)级以下(不含副县处级)的全额兑现。
(二)以上奖金以人民币形式支付,在外商投资企业投产后的30日之内兑现。合资合作项目奖金由受益单位兑现,外商独资项目奖金由承接项目的地方同级财政支付。
第七条 对铁岭经济发展贡献大的外商;由市政府按程序授予“荣誉市民” 等荣誉称号。外商在我市投资,其境内的亲属。外商投资企业所聘用的人才(具有普通高等院校本科以上学历或者具有中级专业技术职称), 本人、配偶和未婚子女可免费办理城镇居民户口。
第八条 本规定由铁岭市对外贸易经济合作局负责解释。
第九条 本规定自发布之日起实行。本市过去有关规定与本规定不符的,按本规定执行。

浅析期待可能性

白静浦


  期待可能性,是指从行为时的具体情况看,可以期待行为人不为违法行为,而实施适法行为的情形。
很早以来的法谚就说:法律不强人所难。只有当一个人具有期待可能性时,才有可能对行为人作出谴责。如果不能期待行为人实施妥当的行为,也就不存在对其加以谴责的可能性。期待可能性是就一个人的意志而言的,意志是人选择自己行为的能力,这种选择只有在具有期待可能性的情况下,才能体现行为人的违法意志。有无期待可能性是可否阻却责任的事由,它不是由法律明确规定的,所以被称为“超法规的阻却责任事由”,其是否存在需由法官具体判断。
  在中国刑事司法实践中,直接运用期待可能性理论宣告被告人顽固或者减免其罪责的判决我还没有见过。但是,法官在处理很多案件时,都考虑了日常生活上的“情理”对司法结论的影响,昼保持刑罚的谦抑性,在被告人的行为可以智谋地被从宽处理时,“不强人所难”,使判决尽可能地获利公众的认同。这就是对期待可能性理论的间接运用。例如,有配偶而与他人结婚,构成刑法上的重婚罪。但因自然灾害而流落外地,为生活所迫与他人重婚的情形下,行为人明知酚有配偶,具有事实性认识;明知重婚违法,具有违法性认识;在这种情况下仍然与他人结婚,具有心理性意志。但由于是为生活所迫而与他人重婚,缺乏期待可能性,因而没有责任。对此,不能以重婚罪论处。又如,最高法院关于盗窃罪的历次司法解释都指出,亲属间相互盗窃的,一般不作为犯罪处理;实在有追究必要的,也应与社会上的盗窃相区别。这也考虑了期待可能性问题。再如,亲属间对他人犯罪的包庇,也是欠缺期待可能性。此外,对防卫过当、避险过当减轻处罚,也是考虑行为人期待可能性较低;大量、恶意购买假币而使用,犯罪人的责任重,量刑相对重;而误收假币后,为减少自己的损失而使用因为期待可能性较低,所以处罚相对较轻。
  一、理论溯源
  期待可能性理论来自德国法院1897年对“癖马案”所作的判决:行为人多年以来受雇驾驶双匹马车,其中一匹马具有以其尾绕住缰绳并用力压低马车的癖性。行为人多次要求换一匹马,但是,雇主没有答应他的要求,某日该马劣性发作,车夫采取了所有紧急措施,但马仍然撞伤他人。法院判决行为人无罪,理由是很难期待被告人坚决违抗雇主的命令,不惜抢劫职业而履行避免其已预见的伤害行为的结果发生的义务。
  这样,法院根据被告人所处的社会关系、经济状况否定了期待可能性的存在,从而否定了损害结果的发生上行为人的应受谴责性。该判决发表之后,麦耶尔于1901年首先提及期待可能性问题;1907年弗兰克将“癖马案”判例在其论文“论责任概念的构成”中加以采纳,尤为期待可能性理论研究的开端。弗兰克反对仅把犯罪心理要素作为责任内容的心理责任论,提出“非难性”和“非难可能性”的概念,认为责任应当包括以下内容:(1)责任能力;(2)故意或过失;(3)正常的附随性状,即行为时四周之状况处于正常状态之下。也就是说,可以期待行为者为合法行为。在弗兰克之后,休米德基本上完成了期待可能性理论。他认为,法律规范具有两种作用:(1)判定某行为是适法还是违法的评价规范作用;(2)命令行为者必须决意采取合法态度而不得决意采取违法态度的命令规范作用。对于前者是有关客观的价值判断;对于不远千里 有关决断责任之规范。故只能依据命令规范而为意思决定之人,如违反其期待而决意实施违法行为时,才发生责任问题。
  期待可能性理论经过上述主要代表人物的不断发展和完善,为多数国家的刑法实务所承认。后来这一理论逐步运用于司法实践中,运用期待可能性理论的好处在于:考虑行为人本身的情况,不向被告人提出过高的要求,以保持处罚结论的实质合理,不给其附加多余的义务。其不足之处在于:期待可能性是超法规的事由,由法官具体解释,容易导致被告人以其他事由阻却责任,从而冲击成文法的权威和社会秩序。
  二、判断标准
  应当根据什么标准判断期待可能性是否存在,是在刑法理论上存在争论的疸。对此,主要存在以下学说:(1)行为人标准说,即在行为时,该行为人能否作出其行为之外的适法行为的可能性。这是把行为人本身的情况作为判断期待可能性的标准。(2)平均人标准说,即根据社会通常人的情况,将能否作出与行为人同样的行为,作为判断期待可能性的标准。(3)国家标准说,即从国家法秩序的立场出发,期待行为人作出合法行为,以此作为判断期待可能性的标准。
  就以上三种判断标准而言,各自都有不足。相对而言,行为人标准说更为妥当。因为一方面期待可能性的宗旨是对在强有力的国家法规范面前喘息不己的个人给予救济;另一方面,责任是对该当构成要件且违法的行为的实施者进行人格非难。所以,应当站在行为人的立场上,设身处地地考虑其作出意志选择的可能性,从而使归责更合乎情理。从这个角度看,有必要以行为人标准说判断期待可能性的有无。
  三、与故意、过失的关系
  对于期待可能性与故意过失的关系问题,在理论上见解不一:
  (一)并列说
  把期待可能性理解为与责任能力、故意及过失并列的第三责任要素。期待可能性虽然是指向行为人的主观的,是对行为人主观选择的期待但是,与故意或过失不同,它不是行为人的主观的、心理的内容本身,而是从法规范的角度对处于具体状况下的行为人的主观选择的评价。期待可能性判断必须考虑行为当时的实际情况、有无特殊事由存在等。可以说,故意、过失是主观性归责要素,而期待可能性是客观性归责要素,期待可能性是独立于故意、过失之外的归责要素这一。问题在于:如果三者并列则期待可能性就成为犯罪事实的一部分就要求司法机关证明,就会加重检察官的责任,由其专门证明有无期待可能性。这在司法实务上不太现实。
  (二)构成要素说
  把期待可能性理解为故意与过失的构成要素。其面临最大的批评是:故意、过失是对基本事实的认识,期待可能性则不涉及基本的行为事实之有无;期待可能性并不具有区分故意、过失的功能。
  (三)责任阻却说
  期待可能性既不是与责任能力、故意及过失并列的第三责任要素,也不是故意过失的构成要素,而应当将不存在期待可能性的情形,理解为一种责任阻却事由。
  在上述三说中,并列说与构成要素说直接对立。并列说将期待可能性看做是独立于故意与过失的责任要素,具有故意与过失,不存在期待可能性仍然不能归责。而构成要素说则将期待可能性社为故意与过失的构成要素,不存在期待可能性则不成立故意与过失。责任阻却说在适用上有充分的妥当之处,但其只对期待可能性作消极的理解,而不是对责任要素作积极的研究,所以存在不合理的地方。
  在此问题上,能说的立场是并列说,这是比较合理的观点。在实际处理案件时,需要注意:只要存在以行为人的内心要素为基础的故意、过失,一般就可以说行为人有责任没有期待可能性的事态只是例外的情况。期待可能性是与行为人的内心态度明显不同的所谓客观的责任要素,把它解释为与故意、过失不同的责任要素,在理论上更为简明易懂。所以,在个案中,需要在确认个人有故意、过失之后,再考虑是否有必要利用期待可能性理论为被告人辩解,以求得实质上的合理性。有无期待可能性,只需要在确定行为人有故意、过失,但是以犯罪处理又明显不合理的案件中加以证明。在刑事诉讼中,首先提出行为人缺乏期待可能性且需加以证明的责任应在辩护方,检察官只在提出反驳意见时才需要提出相应的证据。
  在一般情况下,具有责任能力的人,基于故意、过失,实施某一行为,通常就存在期待可能性。所以,行为人有无期待可能性,在绝大多数案件中,都不需要特别予以考虑。但在某些特殊情况下,期待可能性的判断仍然是必要的。当然,期待可能性理论的适用范围不能太广,否则可能导致司法无序;在判断有无期待可能性时,需综合多种因素考虑谨慎从事。