河南省郑州市人民政府


郑州市人民政府令
第111号


《郑州市商品房销售管理办法》业经2002年8月9日市人民政府第12次常务会议审议通过，现予公布，自2002年12月1日起施行。

市长: 陈义初

2002年10月21日



郑州市商品房销售管理办法


第一章总则
第一条为加强商品房销售管理，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本办法所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
第三条在本市行政区域内商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条商品房销售应当遵循公平和诚实信用的原则。
第六条市房地产管理部门是本市商品房销售管理工作的行政主管部门，其所属的房地产市场管理机构具体负责本市市区商品房销售管理工作。
县（市）、上街区房地产管理部门主管本行政区域内商品房销售管理工作。第二章预售管理第七条商品房预售实行预售许可证制度。
房地产开发企业预售商品房，应当向市、县（市）、上街区房地产管理部门申请登记，取得《商品房预售许可证》后，方可预售。
禁止伪造、涂改、买卖、转借《商品房预售许可证》。
第八条房地产开发企业预售商品房应当制定商品房预售方案。预售方案应当载明项目名称、商品房的位置、楼号、装修标准、交付使用日期、预售总面积、单元数、层数、房型、套数、预售价格及交付使用后的物业管理等内容，并附商品房预售总平面图、底层平面图及标准层平面图。
第九条商品房预售应当符合下列条件：
（一）建设用地已办理国有土地出让手续，并已取得国有土地使用权；
（二）已取得建设工程规划许可证；
（三）已办理建设工程施工许可证，签订建设工程施工合同，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）六层以下（含六层）的商品房项目，完成基础并施工至二层以上（含地下室）结构封顶工程，七至十二层（含十二层）小高层建筑完成三层以上（含地下室）结构封顶工程，十三层以上（含地下室）高层建筑完成五层以上结构封顶工程；
（五）已签订商品房预售款监管协议；（六）法律、法规规定的其他条件。第十条申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及材料：
（一）预售申请书；（二）营业执照和资质等级证书；（三）国有土地使用权证；（四）建设工程规划许可证及红线图；（五）建设工程施工许可证及施工合同；
（六）商品房预售款监管协议的有关材料和预售款监管银行专用账户证明；
（七）商品房预售方案；（八）法律、法规、规章规定的其他证明材料。
第十一条市、县（市）、上街区房地产管理部门受理房地产开发企业预售申请及有关证件、材料后，应当现场勘验。对符合本办法第九条规定条件的，应在接到申请后10个工作日内核发《商品房预售许可证》；对不符合条件的，应当书面通知申请人，并告知不予核发的理由。
第十二条房地产开发企业将已批准预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设的，当事人应当持下列文件到原发证机关变更《商品房预售许可证》：
（一）商品房项目转让合同；（二）原《商品房预售许可证》；
（三）城市规划和土地管理等部门同意变更的有关手续；
（四）受让方的房地产开发资质证书、营业执照；（五）法律、法规、规章规定的其他材料。
转让的商品房项目符合转让条件的，市、县（市）、上街区房地产管理部门应自受理申请之日起10个工作日内变更《商品房预售许可证》。
第十三条房地产开发企业变更已批准预售的商品房项目的名称、建筑面积、楼号等事项，应持有关部门的批准文件，到原发证机关变更《商品房预售许可证》。
第十四条预售商品房，房地产开发企业应当向预购人出示《商品房预售许可证》或其副本，并以书面形式向预购人明示下列事项：
（一）房地产开发企业的名称、注册地址及法定代表人；
（二）项目开发进度及竣工交付时间；（三）商品房项目及其配套设施的平面示意图；
（四）商品房的结构类型、户型、装修标准及公共和公用建筑面积的分摊办法；
（五）预售商品房的价格及付款办法；（六）物业管理事项；（七）其他应当明示的事项。
第十五条房地产开发企业将已批准预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设的，受让方必须是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发企业。
转让预售的商品房项目，受让方享有原房地产开发企业对预购人享有的权利，并承担原房地产开发企业对预购人承担的义务。
已批准预售的商品房项目转让后，转让方应当自合同签订之日起停止预售商品房；未变更《商品房预售许可证》，受让方不得预售受让的商品房。
第十六条预售的商品房价格和代收税费由房地产开发企业和预购人约定，并在商品房买卖合同中载明。商品房买卖合同签订后，除国家和省规定新开征的税费外，房地产开发企业不得向预购人收取其他费用。
第十七条房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》前，应当在项目所在地的银行开立商品房预售款专用账户。开立账户时，房地产市场管理机构应当签署意见。开立账户后，由房地产市场管理机构与开户银行、房地产开发企业签订监管协议。
房地产开发企业有多个商品房项目的，应当分别开立商品房预售款专用账户。
预购人交付商品房预售款时，应当直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向房地产开发企业换领交款收据。
第十八条房地产开发企业收取的商品房预售款，在项目竣工前，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用、不得用于偿还与该项目无关的债务。
第十九条房地产开发企业使用商品房预售款，应当编制用款计划，经该项目的工程监理机构对房地产开发企业的用款计划的真实性出具证明后，报房地产市场管理机构审核。
房地产市场管理机构应当自收到申请之日起5个工作日内作出答复，对符合前条规定用途的，应当同意其使用，并书面通知开户银行；对不同意使用的，应当书面说明理由。
开户银行应当按房地产市场管理机构核准同意使用的数额拨付，并对资金用项进行监督。
该项目竣工验收一个月内，房地产市场管理机构应当及时解除对商品房预售款的监管，并书面通知房地产开发企业和开户银行，房地产开发企业和开户银行接到通知后，应当按规定撤销该账户。第三章现售管理第二十条商品房现售应当符合下列条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）已取得国有土地使用权；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。
第二十一条房地产开发企业在现售前应持下列有关材料和证明向市、县（市）、上街区房地产管理部门办理产权登记备案：（一）商品房现房销售方案；（二）企业法人营业执照和资质证书；（三）国有土地使用权证；（四）建设工程规划许可证和施工许可证；（五）工程竣工验收证明；（六）法律、法规、规章规定的其他证明材料。
第二十二条市、县（市）、上街区房地产管理部门发现现售商品房不符合现售条件的，应当责令房地产开发企业限期纠正或停止销售。
第二十三条房地产开发企业不得采取下列方式销售商品房：（一）返本销售或者变相返本销售；（二）售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；（三）分割拆零销售按套销售的商品房住宅。第四章广告与合同
第二十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房预售广告，应当向广告经营单位出示《商品房预售许可证》，并在广告内容中载明《商品房预售许可证》的编号。
房地产开发企业、房地产中介机构发布商品房销售广告，不得含有误导、欺骗公众和与《商品房预售许可证》核准事项、产权登记备案事项不一致的内容。
房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房预售广告，应当将拟发布广告的样式、内容报房地产市场管理机构审核。
第二十五条销售商品房时，房地产开发企业与买受人应当签订商品房买卖合同。买卖合同应使用统一的合同文本。
第二十六条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和印发的宣传资料中所明示的事项，买受人有权要求在商品房买卖合同中约定。
第二十七条商品房买卖合同应当附有预购商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明买受人所购房屋的楼号、楼层和房号的位置。
第二十八条房地产开发企业和买受人在依法签订商品房预售合同后，房地产开发企业应在30日内，报市、县（市）、上街区房地产管理部门登记备案。
第二十九条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利、承担义务。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第三十条按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第三十一条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按下列原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
第三十二条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第三十三条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人另有约定的，从其约定。
第三十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房预售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人不解除合同的，应当签署补充协议，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。第五章销售代理
第三十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法具有相应资格并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第三十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
第三十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
第三十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。第六章交付
第四十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第四十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应与样板房一致。
第四十二条交付销售的商品房住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第四十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。
商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。但商品房住宅约定的存续期少于国家规定的最低保修期限的，按国家规定的最低保修期限执行。
第四十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产管理部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送市、县（市）、上街区房地产管理部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第四十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。第七章罚则
第四十六条房地产开发企业有下列行为之一的，由市、县（市）、上街区房地产管理部门责令改正，并可处以10000元以上30000元以下罚款：（一）未按规定将测绘成果和需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产管理部门的；（二）商品房现售前未到房地产管理部门登记备案的；（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；（五）分割拆零销售按套销售的商品住宅的；（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；（七）委托没有资格的机构代理销售商品房的。
第四十七条违反本办法规定，有下列行为之一的，由市、县（市）、上街区房地产管理部门责令改正，并可按下列规定给予处罚：（一）无《商品房预售许可证》预售商品房的，没收非法所得，处以已收取预付款1％的罚款；（二）违反规定用途使用商品房预售款的，责令归还挪用资金，并处以挪用资金5％的罚款；（三）伪造、涂改、买卖、转借《商品房预售许可证》的，收缴证件，并处以5000元以上10000元以下的罚款；（四）未按规定将商品房预售合同报房地产管理部门登记备案的，处以1000元以上3000元以下的罚款；（五）房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以20000元以上30000元以下的罚款；（六）商品房项目转让后，转让方在合同签订后预售商品房的，责令退还预付款，并处以已收取预付款的1％的罚款。
第四十八条违反本办法规定，有下列行为之一，给他人造成损害的，依法承担连带责任：（一）广告经营者、发布者明知或应知发布的房地产广告虚假，仍设计、制作、发布的；（二）房地产中介服务机构代理销售不符合本办法规定的销售条件的商品房的。
第四十九条房地产市场管理机构及其工作人员在商品房预售款监管工作中有下列行为之一的，应当依法承担责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对房地产开发企业的用款申请未在规定的时间内作出答复，给申请人造成损害的；
（二）对房地产开发企业用款申请审查不严造成资金流失，给预购人造成损害的。第八章附则
第五十条本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业将成套的商品房住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品房住宅的行为。
本办法所称产权登记面积，是指房地产管理部门确认登记的房屋面积。第五十一条本办法自2002年12月1日起施行。




法治的多重视界


姚建宗

近年来，法治成了我国法学理论界和法律实践界最为热切关注的论题，同时也是我国社会公众普遍关注的话题。然而，在我国法学者和法律人对法治问题的思考当中，似乎有一种比较普遍的、固定化的思维倾向，这种思维倾向或者思维定势，就是简约化。这种简约化思维倾向在理论上体现为对法治的有意无意和或多或少的化简，在实践上体现为对法治的有意无意和或多或少的提纯。对法治问题在理论和实践上的化简与提纯（简约化与纯净化）进一步体现在"唯法律论"上，即习惯于仅仅从法律的角度来看待并思考法治；这种唯法律论又具体体现为"唯立法论"，这种情况虽然在法学理论界体现得不是特别充分，但在我国政治上层即政治决策层中体现得尤其明显，即特别关注"有法可依"；与此密切相关的是，这种唯立法论更进一步体现为"唯物（制度）论"，即特别关注有形的法律的实际规范与具体制度等物质层面的周详完备，而比较缺乏对法律的精神层面的法的意识与观念的重视。由上述思维倾向所制约，我国法学者和法律人对法治问题的观察与思考所展现的单一视角与单向维度，便不能不表现为既与我国的法治理想相疏离又与我国法治的现实相脱节，其真实的价值与意义也就不能不存疑。

从如实而全面地准确认识法治及其在中国的实践的角度而言，我本人更倾向于从事物的本来状况及其运作逻辑来认识事物本身的思维路径，因此，虽然我不否认对法治的化简与提纯自有其积极意义，但我更愿意把法治问题复杂化，而这实际上是对法治的还原。这就要求我们在认识、理解和思考法治问题时，采取一种新的思维态度或立场，这就是多重视界的综合维度。

1．历史与现实。中国法学者和法律人对法治的思考基本上是从历史和现实的维度来进行的，但对法治的历史的思考显得比较简单，总是愿意用一种先验的或者固定的分析框架，即以法律的制度及其运作为轴心来描述法治，基本上是一种平面把握，缺乏对法治的历史的立体把握，即不大注意分析法治历史之存在的各种条件和因素，对这些条件和因素的合力作用对法治的积极的或者消极的影响如何，研究不够，似乎法治在单纯的法律制度建构与其运作中就可自然地达到。另一方面，我们对法治现实的考察要么局限于西方国家不同法治情形作形式的、表面的说明，缺乏对支撑其存在与持续发展之基础与根本动因的深度认识，要求中国法治建设注意这些形式法治建设；要么完全把眼光局限于中国现实国情之内，以国情为借口，否定法治具有某些普适性的人类共同性因素，过分强调法治的国别特色。同时，中国的法学者和法律人对法治的历史和法治的现实的分析研究在总体上是分隔的，其彼此之间的联系并不是必然的，当然也不是紧密的，法治的历史考察既缺乏对法治的现实的当然观照，又缺乏对法治的现实的经验指导与教训借鉴；而法治的现实当然也满可以把法治的历史撇在一边置之不理，而对其所可能从历史当中得到的若干借鉴持一种轻蔑与傲慢的自大狂般的不屑。然而，对法治的思考必须在其历史与现实的层面进行，并体现出其前后相继、彼此绵延相续的内在逻辑和真实的联系。

2．理论与实践。法治的理论是从逻辑上分析法治的各种要素与条件及其存在与展开的各种可能情形，特别是其在理想状态下的各种可能情形；而法治的实践则是在具体的现实境况当中法治理论的具有真实的可行性的操作与运行。因此，理论中的法治不一定具有现实的可行性，也不一定就可以付诸实践，而法治的实践运作必定要对法治的理论进行一定程度的修正与选择。因此，理论与实践是有一定的距离的。但中国法学者与法律人通常忽视二者的差别，特别强调理论与实践的一致性，甚至将二者完全等同，法治的理论阐释者过多地背负了法治实践决策者与操作者的政治责任与道德责任。法治的理论阐释与法治的实践运作是完全不同的两种情形，我们对法治的思考可以分别从这两个角度进行，不必强求二者的统一，对于理论研究者来说，不必苛求其与实践的结合，理论与实践相结合的责任在于实践决策与操作者，这种实践必须要有理论的指导。

3．主体与客体。法治的主体不是单一的国家、政府、政党，也不是社团、法人、作为自然人的社会成员，而是包括这些成分在内的整个社会活动主体，它们之间是彼此独立、彼此依赖、彼此制约又彼此合作的，体现了一种以双向互控为基础的多重互控关系。而法治的客体则是由这所有的社会活动主体彼此之间的各种现实的和可能的各种关系所构成的总体，即人的日常生活。法治的主体是具体的、所有的社会活动主体，而不是纯粹抽象意义的"人民"，也不仅仅是"公民"，更不是"国家"、"政府"。这表明，法治并不是用法来治人，用"依（以）法治国"来表达法治的内涵也并不那么确切。由于法治的客体乃是广泛的社会活动主体的各种关系的总体即人的日常生活，而人的日常生活包括公共生活与私人生活两个方面，因此，法治所表达的不过是社会活动主体的私人生活的自治与社会活动主体的公共生活的法律与规则治理，而这种治理社会活动主体的公共生活的法律与规则又必须始终以现实的人的生存、发展与完善为根本目的，具体而言，这种法律与规则必须始终以人权为座标，以保障人的私人生活的自治为直接目的。

4．社会与国家。我国法学者在思考法治问题上，充分认识到了法治与国家主义的内在矛盾与冲突，认识到了以国家为本位而把法律作为治国之强力工具的法律观与法治精神的实质背离，因而提出了在法治问题上要树立社会优位的基本观念。这自然不错，但的的确确很不彻底，这种对法治的认识理路还有必要进一步厘清。实际上，无论是国家、政府还是社会，无论是在事实上还是在逻辑上，都不是、也不可能是独立自存的客观实体，它们都不过是人的存在以及在人的存在基础上的人的历史与现实活动的产物，从而也是人的历史与现实的活动结构与活动方式，从而也是人的存在方式之一，也是人的生活维度（可能是最主要最重要的生活维度）之一。从这个意义上讲，法治的出发点当然不在国家或者政府，但也不在社会，而在现实的个人。因此，法治与国家主义自然水火不相容，但法治与社会优位也并不那么步调一致，相反，法治与个人主义倒是具有天生的亲缘关系。由于人类文明的发展与进步，个人的生活始终是在与他人的互动关系的网络结构之中展开的，个人的不同形式的组合（如家庭、社团、政党等）才成了现实的人的日常生活的基本形式并逐渐在形式上和表面上脱离个人而存在，它们也才成为介于个人与国家之间的中间层次的社会实在。所以，对于法治而言，国家优位观念当然不足取，但社会优位观念也同样有其缺陷与矛盾，只有个人优位观念才是其根本，也只有个人优位观念基础上的社会优位观念才能与法治相容。

5．权利与权力。由于法治的基点在人，个人优位观念是其基本信条，因此，在人的日常生活领域，私人生活优于公共生活，自治与自律优于他治与他律，于是，自由和尊严对于人的价值的优先性便不能不是自明之理。所以，对于人来说，权利始终是并且也不能不是第一位的。法治也就当然要求所有的社会活动主体高度重视和珍视自己的权利，同时又要对他人的权利彼此给予同样的尊重与珍视；法治也要求所有社会活动主体充分尊重并服从以尊重并保障社会活动主体特别是个人的权利的公共权力的合法权威，同时又要对这种公共权力时时刻刻保持高度警惕，而且，所有社会活动主体尤其是操纵公共权力的主体要充分认识到公共权力的有限性，对公共权力予以限制的根本标准便是以基本人权为内容的个人的权利。与此相适应，法治也要求社会活动主体在享受权利和行使权力时，必须切实履行相应的义务，具有高度的义务意识与责任意识。也就是说，法治不仅要求社会活动主体认真对待权利和权力，而且要求社会活动主体认真对待其义务和责任。这里的义务和责任是一个社会学的概念，包括社会活动主体在其扮演的所有社会角色中不可避免地要承担的义务和责任，如宗教的义务和责任、道德的义务和责任、政治的义务和责任、法律的义务和责任等等。法治在社会活动主体自治与自律的层面上，所要求的不过是所有社会活动主体的自我尊重与相互尊重和自己对自己负责而已。

6．进化与建构。进化的法治观认为法治的生成与发展是人类社会自然而然的进步演化而得的，尤如瓜熟蒂落，纯系自然规律使然，决非人力之主观所为可能得到，因此，中国的法治建设不应也不可能在人为的推动之下就可在短时期内完成，而我们目前所能做的不过是一步一步地为法治的生成创造条件，提供土壤，在法治的条件与环境尚未形成的情况下就催生法治不过是拔苗助长，会根本有害于法治。而建构的法治观认为，法治的生成与发展可能有多种方式和多个渠道，进化是一途，建构也可以是一途，特别是面对飞速发展的现代社会，中国在事实上根本不可能等到各种适宜的条件和环境具备之后才搞法治，而且，中国既不可能造就西方法治生成之初的各种所谓的条件，又根本无从得知何种程度的何种条件方与法治适宜，所以，中国完全可以在借鉴他国建设法治的经验教训并领会法治之原则和精神的前提下，通过制度的建构来推进法治。进化的法治观反对在法治建设中国家（政府）的主导作用，要求民间社会力量执法治之牛耳；建构的法治观则主张主要依靠国家（政府）的力量和权威来推动中国的法治建设。在中国的法学者和法律人中，都有分别持进化的法治观和建构法治观的，还有不少法学者和法律人持折衷立场，认为中国法治建设应走二者结合的道路。我本人就持这种折衷立场，但我不是笼统地讲进化论法治观与建构论法治观的"统一"与"结合"。我始终认为法治建设应观念先行、精神意识之培育优先。在我看来，进化的法治观所表达的主要是法治精神、意识与观念的自然生成，是从法治的民情基础的角度来培养法治的根基和土壤；而建构的法治观主要关注的法治的物质方面，即法治所要求的规范的确立与制度的型构。所以，我倾向于以进化的法治观为基础、走进化的法治观与建构的法治观相结合的道路，即，以对社会活动主体的法治精神、意识与观念的培育为核心，以个人和社会的自治为重点，结合进行法治的物质的规范与制度建设，来推进中国的法治建设。

7．启蒙与践行。中国法学者和法律人对法治的思考主要集中在如何实行法治上，即法治的践行乃是其关注的焦点和注意的核心，因此，他们的探讨多集中在法的规范与制度建设及其运作方面，而很少提及法治的启蒙。我个人认为，中国法治建设能否走上成功的正轨，至为关键的问题恰恰在于，我们的社会需要一个大规模的、全民性的法治启蒙。简单地说，所谓启蒙，指的是把人从无知无识或者缺知缺识的"不成熟"的状态解放出来，通过逐步获得知与识而使其理性成熟起来的过程。说实话，法治的确是西方文明的产物，其于中国无论是过去还是现在都是一个舶来物事，其真实的意义与运作于我们的确有些陌生，尽管我们的一些法学者和法律人对其真实的运作情形确实了解了很多，也给我们描述和讲解得比较详细，但谁又敢保证自己对作为西方文明之产物的法治的个中三味真正有所体味？而真实的情形恐怕是，尽管我们对法治说得头头是道、讲得句句在理，但我们对它的确还是一无所知或者知之甚少。所以，我本人以为，在中国法治建设过程中，必须有一个奠基性的工作要做，那就是全社会的法治启蒙。不仅作为国家机构的立法机关、政府机关、司法机关需要法治启蒙，而且各个政党、各个社会团体和组织也需要法治启蒙；不仅党和国家的领导人、各级国家机构官员需要法治启蒙，而且作为社会活动主体的法人和自然人也需要法治启蒙，这当然也意味着我们的学者甚至法学学者都需要法治的启蒙。法治的启蒙不是某种形式的单向灌输，而是在日常生活中各社会活动主体的相互启蒙，是他们之间的经验的互相交流。因此，法治的启蒙决非全民普法就能达其目的。

8．时间与空间。时间与空间是法治之生成与发展得以可能的两个结构性维度。就时间而言，过去时的历史轴线是由西方法治成长的轨迹来划定的，中国并无这一法治的历时性的时间资源；现在时的当前时段对于西方法治来说不过是其历史轴线的自然延长，而对于中国的法治来说当前时段则表达了它与西方法治在这一时段的某种契合，这一契合的必然前提当然还包括对自身因缺乏法治的历时性时间资源的一定程度的弥补，所以，中国法治建设的时间负担是比较沉重的，它要求历时性问题共时性解决。就空间而言，中国法治实践中中国与西方的位置距离暂且不谈，其最大的空间问题集中在城市与农村的位置间隔上。我总觉得，现时的中国法学者和法律人思考法治问题的立场和态度比较偏心，他们是有意无意地站在城市位置，以"城里人"的口气在讲话，法治的中心似乎天经地义地在城市；农村作为城市的边缘化地域，似乎也理所当然地被认定为是法治的边缘或边疆。这样一来，法治建设在中国农村的推行便有如城市向农村的"拓殖"或者对农村这块"边疆"的开发，自然而然地体现出时间维度上的滞后。我个人认为，在法治问题上，我们既有必要承认其历史形成的"西方中心主义"又有必要承认其人类文明发展的普适性与共同性的成分，因此，中国的法治实践必定是在对西方法治的借鉴与批判之中展开的；但同时，中国的法治实践也必须克服其"城市中心主义"的态度和立场。

9．平民与精英。法治既以个人为基点、以社会活动主体的广泛自治为特色，便不能不体现出其与普通人的日常生活的内在关联，因此，法治在本质上应当是平民主义的（并非民粹主义），但同时，法治又是以智识与文化的进步为保证的，因而也不能不有社会精英的参与、推动和引导。尽管从西方法治的情况看，其司法与政府运作的精英取向至为明显，但其整体倾向还是平民取向的。而我国法学者和法律人对法治问题的思考，在很大程度上有意无意地体现出来的恰恰是浓厚的精英主义色彩，而比较缺乏平民主义的大众情怀。无论从法律的规范设计与制度构造上，还是从法律的操作实施上都更多地表现出了中国社会知识文化贵族与政治精英的文化霸权主义与政治霸权主义的态度和立场，很少有知识与政治精英表现出一种常人意识。精英意识的强化与常人意识的淡薄，有使我国法治脱离其真实的存在根基与立足点，从而远离甚至超脱于社会公众的生活、异化为人的对立物之可能。

10．形式与实质。中国的许多法学者与法律人都注意到了法治应当从形式和实质着眼，他们一般把形式法治表述为强调"依法而治"，秩序，法律的普遍性、稳定性与逻辑一致性等等，即求得法律的"形式合理性"；而把实质法治表述为强调法律至上、法律自治、权利保护等等。许多法学者与法律人也提出了中国的法治建设应遵循从形式法治到实质法治的路线，在规范设计与制度构造上表现为重程序法由程序法再实体法的取向，而不是象我们以前所做的那样恰恰相反。这些思考大致都不错，也有一定的道理。但我总觉到这种思维颇有一结机械论的味道。且不说形式法治绝不能等同于程序法制建设，我特别想指出的有两点：其一，我国学者对形式法治的种种思考都是以认同我国现行的、法治展开的各种既成事实的条件为前提的,希望旧瓶装新洒。但若没有对我国既成事实的各种条件的必要的改革或改良，这些条件能否承载法治重任的确颇有疑问，至少，我觉得我们有必要对法治在其中运行的各种社会领域（法律之内与法律之外）的组织、机构与设施的组建与运作予以反思性的考察分析。其二，形式法治与实质法治是互为前提和基础、互为支撑与保障的，在理论认识上将二者分开并不表明、也不能在法治实践当中把二者分开并确定谁先行后行的次序。

11．目的与手段。对法治的目的与手段的认识，可以从两个角度来认识：首先，就中国的民主政治与宪政建设而言，可以把法治看作是目的，而把以国家（政府）为基点自上而下，以社会为基点自下而上或者这两种形式的不同结合方式的对法治的推进看作法治的手段。这是中国法学者和法律人目前对法治问题予以认识和理解的基本路径。我赞同这种理解，但同时认为还有另一种思考的理路，即其次，就人的生存、发展和完善而言，立足于人的生活，那么，法治本身实际上只是手段，其根本目的乃是人的确证、是人格尊严与人性完善的追求，所以，我们完全可以说法治所追求的目的不过是让人自己成为具有人格、富于人性的人。由此看来，法治的方方面面，自始至终都体现或者应当体现着对现实的人的当前命运与未来前途的热情关注。这种关注不是一些人对其他人命运与前途的同情关注，不是精英对平民命运与前途的启示与先知般的关注，更不是国家（政府）或党派对民众的命运与前途的慈父般的抚慰性关注，而是作为社会活动主体的人对其自身命运和前途的真实情感与切身关注。

12．价值与工具。法治的所有规范设计、制度选择、组织机构与设施的组建，其所直接涉及的乃是对人的生活的某种程度的调节，这种规范性调节显现出了法治具有工具属性；但同时，这种工具属性并非技术性的、中立性的，而是自始至终体现出对人的生活的保障、对人的命运与前途的观照，所以法治中的法律是，也应当是具有深刻的价值蕴含的生活指导工具，这与国家本位主义的法律工具观具有根本性区别。在这个意义上，法治及其要素与成分的工具性与价值性应当是统一的，而决不是对立的。在我看来，法治的价值尽管必须以基本人权为基准，但其首要的方面乃是对人的自由的认可与保障，法律对人的自由的保障是全方位的，包括人的私人生活与公共生活的方方面面，但其核心乃是相信人的自治能力，相信人自我把握其命运与前途并自我负责的潜能。

13．信仰与理性。法治的昌明必须首先确立法律至上的观念，所以我坚信法治的精神意蕴在于社会活动主体对于法的宗教般虔诚的信仰，这种信仰在一般的社会公众看来乃是具有天然的合理性与正当性的必然选择，因为它符合社会公众的经验、情感与直觉。但同时，这种经验、情感与直觉又是经得起人的理性的检验与锤炼的，也就是说，法治所显现的人们对法律的至上性的信任与尊重，是经得起严格的理性反思与批判性的证伪验证的。从另一种角度来看，我们不能不承认人的理性能力的有限性，不能不承认人的智识的局限性，按照海耶克的说法，人的理性与智识的有限性与局限性实际上表现了人的无知。正是由于人的无知使人意识到了人的自我维持能力的不足与社会合作的必要，也正是由于人的无知才使人确信将自己的命运与前途托付给自己的经验、情感与直觉的合理性。因此，人对法的信仰并不是盲从与无可奈何的选择，而是具有内在的理性尺度与从容的计算权衡的。所以，法治需要人的理性，也需要人对法的真诚的信仰。

14．神圣与世俗。从实体性的内容来讲，法律所关注并干预的乃是人的日常生活，是人的公共生活与私人生活的诸多领域和方面，用一句通俗的语言来概括就是，法治的关注焦点乃是人的世俗生活的各个侧面，即人的生、老、病、死、赡、扶、养和油、盐、酱、醋、茶诸般俗务，极其世俗。但同时，法治从对人的诸般俗务的关注当中，体现出的乃是对人之为人的天理的尊崇与顺服，是对人之为人和人的命运与前途的关切与尊重，正是在对人的这种关切与尊重之中，法治显现出了对人的价值与尊严的绝对肯认与无条件的服从，正是在这里，法治从其世俗之中体现了其内在的崇高与独特的神圣性。所以，从法治对人的尊严、人格和人性的角度来看，法治的事务是世俗的，但其事业的确是神圣的。

15．法与法律。就思想的源流论，古今中外的法学者和法律人对法律的认识都有两种根本对立的主张，一种主张认为法与法律是有区别的，法是法律的理想原型，因而也是法律之合法性、合理性与正当性的最为根本的检验标准与评判依据，法律不过是法的一定时空定位之中的现实表达方式，其与法的要求的适应与重合程度由于各种具体的客观原因与现实条件的不同而显现出差异。另一种主张则认为，法与法律只有称谓上的差别而无本质上的不同，它们都表明了法或者法律的现实性、实在性与可感性。前一种主张大致可以归结为自然法学派的观点，后一种主张似乎表达了实证主义法学派的意见。从法治的基本精神、原则、意识与观念来看，同时也从法治的价值主张与根本目的而言，我本人更倾向于自然法学派法与法律二元论的基本观点。因为，法治的核心乃是法律至上权威的确立和社会主体行为自治与独立平等人格的养成，法作为法律的理想原型与根本的价值评判准则，由于其与人性要求的一致性而具有毫无疑义的正当性与合法性，而当法律偏离法的标准时，人们也有一个客观的、理想的法的模式可以对法律的"脱轨"进行批评和校正。相反，当法与法律合二为一时，法律本身必须自始至终确证自己的正当性与合法性，而当作为社会活动主体的人坚信法律自身与其人性要求相悖从而无法满足人的现实需求时，法律的正当性与合法性便从根本上发生了动摇，很快便会陷于崩溃，人们对法律即对法的信任、信心和信仰也就会彻底瓦解，其重建也必然要有一段相当长的时期。所以，我本人一直坚信，法治的观念基础与精神要件的确立，即人对法的信仰的养成，必须依赖于自然法的基本信念，而法与法律的二分有其不可低估的重大意义。

16．模式与参照。法治的模式是对法治在历史与现时之中的实际践行的某种概括，也指一国进行法治实践所可能采取的行动方案与策略，在一般情况下，法治的既成模式当然也就成了法治的可能模式的基本参照。从法治的生长发展来看，各国所采取的实际的行动方案与推进策略也是不同的，而且，这每一种互异的方案与策略也基本上不是先验地理性设计的实践映现，而在方案与策略的践行中积累经验教训而不断进行修改与校正的产物，所以，严格说来，世界上有多少个国家在推行法治便有多少种法治"模式"，所谓"西方法治模式"、"英美法系国家法治模式"、"大陆法系国家法治模式"之类的说法并无多大实际意义，而是一些含混不清、极易给人以误解的说法。在历史和现时的法治"模式"之中，重要而有意义的乃是法治的基本精神、基本原则与根本宗旨和目的，至于其具体的实际规范、制度、组织、机构、设施及其组合方式与运作技术，不过是把法治的精神、原则、宗旨和目的予以现实落实的各种可能的措施与手段之一。而且，法治的具体规范、制度、组织、机构、设施及其组合方式与运作，能否贯彻并落实法治的精神、原则、宗旨和目的，能够在何种程度上得到贯彻落实，在很大程度上并不取决于这些具体规范、制度、组织、机构与设施，而取决于它们存在并运行于其中的政治、经济、道德、文化、历史、国民性格与社会民情各方面的综合影响与制约。所以，一国在推行法治过程中，把世界上其他国家的各种既成法治模式作为参照，以选择和确定自己的可能的法治模式时，只要抱定法治的精神、原则、宗旨和目的不变，使其具体落实的规范、制度、组织、机构与设施，无论是从作为参照的法治模式中引进或借鉴，还是自行创制，都不过是细枝末节。如此看来，他国法治模式在任何情况下都必然是"参照"，一国推行法治的策略与方案在任何情况下也都必然自成一"模式"。

17．简单与复杂。事实上，法治是由众多的点、线和面所构成的一个有机体系，它的生成与发展更是涉及到人的日常生活的各个方面和社会活动的各个领域，一句话，它是极其复杂的，简单地从某一个角度、某一个方面来看待法治是无法真正认识法治的，所以，在实践和理论上对法治的化简与提纯并不妥当。

在我看来，我们无论是从理论上还是从实践上认识和对待法治问题，都有必要首先对法治进行复杂性还原，这种还原也就是要求我们抱持一种整体的法治观、综合的法治观和复杂的法治观。