安徽省人民政府


安徽省城市住宅区物业管理暂行办法

安徽省人民政府令

第９２号


　　《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》已经１９９７年９月２９日省人民政府第１３９次常务会议通过，现予发布施行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
省长　回良玉
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九七年十月二十五日



《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》已经1997年9月29日省人民政府第139次常务会议通过，现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅区物业管理，保障住宅区物业的合理使用，创造良好的居住环境，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省城市规划区内房地产开发单位综合开发、配套建设的住宅区。
本办法所称物业，是指住宅区内各类房屋及其相配套的公用设施、设备和公共场地。
本办法所称业主，是指住宅区内住宅房屋和非住宅房屋的所有权人。
第三条 住宅区物业管理实行业主自治与物业管理企业专业服务相结合的原则。
第四条 省建设行政主管部门主管本省城市住宅区物业管理工作，县级以上城市人民政府房地产管理部门（以下称物业管理主管部门）主管本地区城市住宅区物业管理工作。
市政、环卫、规划、交通、公安、工商、物价等行政主管部门和住宅区所在地街道办事处根据各自职责，共同做好城市住宅区物业管理的监督与指导工作。

第二章 业主大会及业主委员会
第五条 住宅区交付使用后，入住率达到50％以上时，所在地物业管理主管部门应会同住宅区所在地街道办事处、房地产开发单位召开业主大会，选举产生业主委员会。
第六条 业主大会由本住宅区的业主组成。业主大会必须有持有过半数以上投票权的业主出席方能举行。
业主出席业主大会，实行住宅房屋一户一投票权。非住宅房屋，每100平方米建筑面积有一投票权；100平方米以下有房屋所有权证的，每证有一投票权。
第七条 业主大会每年至少召开一次，由业主委员会按照本办法规定负责召集。召集业主大会，业主委员会应负责在会议召开7日前将会议审议的事项通知各业主。
经持有10％以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议后14日内就其提议的事项召开业主大会。
第八条 业主大会行使下列职权：
（一）决定或者批准住宅区内关于业主利益的重大事项；
（二）批准或者修改业主公约；
（三）选举或者罢免业主委员会的组成人员；
（四）听取和审查业主委员会的工作报告；
（五）监督业主委员会的工作；
（六）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（七）批准业主委员会的章程。
业主大会的决定，须经出席会议的业主所持投票权的半数以上通过。
第九条 业主委员会由主任、副主任和委员组成。业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在业主中选举产生，其数额为单数，但最低不得少于5人。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。
第十条 业主委员会对业主大会负责并报告工作，行使下列职权：
（一）召集和主持业主大会；
（二）制定业主委员会章程；
（三）审议决定住宅区房屋公共部位维护费和公用设施专项费的使用；
（四）采取招标或者其他方式，聘请物业管理企业对住宅区物业进行管理，并与其签订住宅区物业委托管理合同；
（五）审议物业管理企业制定的住宅区物业管理年度计划和重大工程项目的维修计划；
（六）监督物业管理企业对住宅区物业的管理、养护和维修工作。
前款第二、三、四、五项规定的事项，必须经业主大会批准。
第十一条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，关应在会议召开7日前将会议通知书及有关材料送达每位委员。
业主委员会会议应由全体委员过半数以上出席方可举行。业主委员会作出决定，采取少数服从多数原则。

第三章 业主公约
第十二条 本办法所称业主公约，是指由业主承诺，对全体业主具有约束力，有关业主使用、维护和管理住宅区物业等方面权利义务的行为守则。
第十三条 业主公约包括下列内容：
（一）住宅区名称、地区、面积及户数；
（二）公共场所及公用设施状况；
（三）业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
（四）业主使用其住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅区内公共场所、公用设施的权益；
（五）业主参与住宅区物业管理的权利；
（六）业主对业主委员会和物业管理企业的监督权；
（七）住宅区物业各项养护、维修和管理服务费的交纳；
（八）业主在住宅区内应遵守的行为准则；
（九）违反业主公约的责任；
（十）其他有关事项。
业主公约的示范文本，由省建设行政主管部门统一制定。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充，并报所在地物业管理主管部门备案。
第十四条 业主公约经业主大会批准后生效。已生效的业主公约对住宅区内所有业主和非业主使用人具有约束力。

第四章 物业管理企业
第十五条 房地产开发单位应当在住宅区业主委员会成立前自行或者委托物业管理企业对住宅区实施物业管理。
住宅区业主委员会成立后，业主委员会应按照本办法规定聘请物业管理企业对住宅区实施物业管理。
第十六条 业主委员会与物业管理企业签订的住宅区物业委托管理合同，应报所在地物业管理主管部门备案。
住宅区物业委托管理合同的主要内容包括：委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、违约责任和争议解决的方式等权利义务条款。
住宅区物业委托管理合同的示范文本，由省建设行政主管部门统一印制、发放。
第十七条 物业管理企业必须具备规定的资质条件，持有物业管理资质等级证书和营业执照，方可从事住宅区物业管理业务。
物业管理企业资质等级标准及资质管理办法，由省建设行政主管部门制定。
第十八条 物业管理企业的权利：
（一）根据住宅区物业委托管理合同，对住宅区实施物业管理；
（二）根据住宅区物业委托管理合同和有关规定收取管理服务费；
（三）有权制止违反住宅区物业管理规定的行为；
（四）要求业主委员会协助实施物业管理；
（五）开展多种经营活动和有偿服务。
第十九条 物业管理企业的义务：
（一）履行住宅区物业委托管理合同；
（二）制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划；
（三）接受业主委员会和业主的监督、检查；
（四）发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告；
（五）接受物业管理主管部门、其他有关行政主管部门及住宅区所在地街道办事处的监督、检查和指导。

第五章 住宅区物业使用与维护
第二十条 住宅区综合验收合格后，房地产开发单位应向业主委员会办理移交手续，并提供下列住宅区工程建设资料：
（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他有关资料。
第二十一条 住宅区房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯、通道等房屋本体公共部位、公用设施，由物业管理企业负责养护、维修与更新，费用从住宅区房屋公共部位维护费中支出。
房屋及附属设施影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时修缮；拒不修缮的，由业主委员会委托物业管理企业修缮，费用由业主承担。
第二十二条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化地、娱乐场所，停车场、自行车房（棚）等公用设施，由物业管理企业统一负责管理、养护、维修与更新，费用从住宅区公用设施专项费中支出。
第二十三条 住宅区的环境卫生、治安等公共服务项目，物业管理企业可以选聘清洁公司、保安公司等专营公司承担，费用从住宅区管理服务费中支出。
第二十四条 住宅区的水、电、煤气、通讯等设施的养护和维修，由供水、供电、供气及通讯等有关单位负责，费用由养护、维修单位承担。
第二十五条 住宅区内禁止下列行为：
（一）擅自改变房屋的用途、结构和外貌；
（二）占用楼梯、通道、屋面、平台、道路、场地、停车场、自行车房（棚）等堆放杂物或者进行违法建设；
（三）损坏、占用绿化地；
（四）乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔杂物；
（五）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品；
（六）发出超过规定标准的噪音；
（七）随意停放自行车和机动车辆；
（八）法律、法规和规章禁止的其他行为。

第六章 住宅区物业管理费用及专用房屋
第二十六条 房地产开发单位在移交住宅区时，应按住宅区建设总投资的0．6％－1％的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区公用设施专项费，专项用于住宅区公用设施的养护、维修与更新。
住宅区公用设施专项费由所在地物业管理主管部门设专帐管理，业主委员会向物业管理主管部门申请使用，具体管理办法由所在地城市人民政府制定。
第二十七条 房地产开发单位移交住宅区时，应按所在地城市人民政府有关规定向业主委员会提供住宅区物业管理用房，产权属国家所有。
第二十八条 房地产开发单位移交住宅区时，应按所在地城市人民政府有关规定以建造成本价向业主委员会提供商业用房，产权属业主委员会。
本条第一款规定的商业用房的购置费用从住宅区公用设施专项费中垫支，并从商业用房的经营收入中回收。
本条第一款规定的商业用房和住宅区内其他有经济收入的公用配套设施、设备和场地，由物业管理企业按物业委托管理合同经营。
第二十九条 本办法发布前已交付使用的住宅区，未按本办法规定的标准划拨住宅区公用设施专项费和提供商业用房的，原房地产开发单位应给予经济补偿或者由所在地城市人民政府按有关规定予以解决。
第三十条 住宅区房屋公共部位维护费由业主按所在地城市人民政府有关规定缴纳，并由业主委员会以房屋本体为单位设立专帐管理，专项用于房屋本体公共部位、公用设施的养护、维修与更新，不提挪作他用，具体办法由所在地城市人民政府制定。
第三十一条 住宅区管理服务费由物业管理企业按月向业主或非业主使用人收取，具体标准由所在地物价部门会同物业管理主管部门根据物业管理企业提供的服务项目，以独立住宅区为单位核定。
未经所在地物价部门批准，物业管理企业不得擅自扩大住宅区管理服务费的收费范围和提高收费标准。
第三十二条 住宅区各项物业管理费的收支帐目，有关管理单位或者使用单位每6个月至少公布一次，接受业主和业主委员会的监督、检查。

第七章 罚 则
第三十三条 业主和非业主使用人违反本办法，未按期交纳住宅区各项物业管理费的，物业管理主管部门或者物业管理企业可责令限期交纳，并按规定加收滞纳金；逾期未交纳的，可申请人民法院强制执行。
第三十四条 物业管理企业违反本办法或者物业委托管理合同规定，对住宅区物业管理、维修、养护不善，造成业主损失的，业主或者业主委员会有权责令赔偿损失或者采取补救措施；情节严重的，由所在地物业管理主管部门处在1000元－10000元的罚款，并可按规定降低或
者注销其物业管理资质。
第三十五条 违反本办法第十七条规定，未取得物业管理资质等级证书、擅自承揽物业管理业务的，由所在地物业管理主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以2000元－20000元的罚款，并责令停止对住宅区的物业管理。
第三十六条 违反本办法第二十五条规定的，物业管理企业有权予以制止，要求限期恢复原状或者采取补救措施；法律、法规和规章规定给予处罚的，由有关部门按规定给予处罚。
第三十七条 房地产开发单位违反本办法第二十六条规定的，由所在地物业管理主管部门责令限期履行，并从滞纳之日起，按日加收应拨付住宅区公用设施专项费2‰的滞纳金；逾期未履行的，可申请人民法院强制执行。
第三十八条 物业管理主管部门或有关行政主管部门及其执法人员，徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，所在单位或者上级主管部门应给予主要负责人和直接责任人行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则
第三十九条 城市人民政府可根据本办法规定，结合实际，制定实施细则。
第四十条 本办法发布后新建的住宅区，必须按照本办法规定实行物业管理；本办法发布前已经交付使用的住宅区，应当根据本办法规定在2年内过渡为物业管理。
非住宅区以及国家机关、企业事业单位和社会团体自建的住宅区的物业管理，参照本办法执行。
第四十一条 本办法具体应用中的问题，由省建设行政主管部门负责解释。
第四十二条 本办法自发布之日起施行。



1997年10月25日
浙江省温州市人民政府办公室


温政办〔2005〕15号

　　

　　
温州市人民政府办公室关于印发温州市市级储备粮油轮换管理暂行办法的通知

各县（市、区）人民政府，市各有关单位：
　　《温州市市级储备粮油轮换管理暂行办法》已经市人民政府领导同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　

　　 二○○五年一月二十六日

　　
温州市市级储备粮油轮换管理暂行办法

　　市级储备粮油是市政府调控粮油市场的重要物资。为使市级储备粮油的轮换工作规范化、制度化，确保粮油储备规模、储存安全、质量良好，做到“储得进、存得住、调得出、用得上”，根据《浙江省地方储备粮油管理若干规定（试行）》，结合温州实际，特制定本暂行办法。
　　一、轮换的原则
　　市级储备粮油轮换是指为保证储备粮油品质符合国标规定和食用价值，在储备规模不变的情况下实行推陈储新，以新粮油替换库存陈粮油的业务。
　　市级储备粮油的轮换应当遵循有利于保证市级储备粮油数量、质量和食用价值，有利于储备粮油安全，有利于调控市场、提高效率、减轻财政负担的原则，具体由市粮食收储有限公司（以下简称市收储公司）负责统一组织实施。其他单位均不得擅自轮换市级储备粮油。
　　二、轮换年限和品质标准
　　市级储备粮油轮换工作以粮油品质理化检测指标和储存年限为依据。
　　（一）粮油品质理化检测指标。储备粮油质量必须符合国家规定的各项指标。粮食质量达到国家标准GB1350－1353－1999规定的中等标准以上，食油质量达到国家标准GB1536－1986规定的二级以上标准。欠收年份粮食杂质标准可放宽0.5%；国家标准调整时，执行新标准。
　　（二）储存年限。以粮油收获、生产（加工）年份（含当年）计算：早籼谷为3年；晚籼谷和晚粳谷为2年；小麦为3年；食油为2年。地下库储存粮食可延长2年。
　　（三）粮油轮换出入库质量检验制度。市级储备粮油轮换质量检验，由市粮油质量检测站负责。
　　1．轮入的粮食和食油，必须是当年收获、生产（加工）的，符合上述粮油品质理化检测指标。
　　2．轮出的粮食和食油，在销售前要及时进行常规检测，对超期储存的，必须进行陈化指标鉴定。轮出的粮油凡属陈化、不符合食用卫生标准的，严格按陈化粮有关规定处理，严禁流入口粮市场。
　　3．储存粮油品质理化检测原则上每半年检测一次。超期储存或粮油质量不稳定的还必须陈化指标鉴定。属不宜存且粮油质量变化较快的，要及时上报计划组织轮换。
　　4．在编报下一年度轮换计划前，对下年度储存年限到期的粮油，进行粮油品质理化指标检测和陈化指标鉴定。对理化指标较好，在宜存范围内的不受储存年限限制，可以超期储存保管，但要密切注意粮油质量变化情况。
　　三、轮换的程序和方式
　　（一）轮换计划。市收储公司根据市级储备粮油的品质理化指标和储存年限等情况，于每年12月底前提出下一年度的储备粮油轮换的数量、品种分季计划建议方案（附品质理化指标检测和陈化鉴定报告），经市粮食局会同市财政局、市农发行联合审核，报市政府批准后，由市粮食局转发市收储公司执行；市收储公司按季度计划根据粮油市场供求状况，并结合储备粮油布局调整，及时组织实施。
　　因特殊情况或市场因素等需追加轮换计划的，由市收储公司提出申请，经市粮食局会同市财政局、市农发行研究，报市政府批准后执行。
　　季度间计划调整的，由市收储公司提出申请，经市粮食局会同市财政局、农发行研究同意后执行。
　　（二）轮换方式。市级储备粮油的轮换要建立适应市场经济要求的运作机制，成立市级储备粮油轮换管理小组（以下简称轮换小组）。轮换入库主要采用订单收购、招标采购、委托代购和市场采购等方式。轮换出库主要采用公开拍卖、竞价销售方式。
　　（三）轮换要求。严格执行现行的储备粮油出入库管理办法，实行计划管理，年度考核。市级储备粮油轮换补库时间原则上在出库后5个月内完成，粮食生产正常年景可适当延长。粮食欠收年份或供求形势紧张时，粮油轮换（补库）严格按国家或省、市有关临时采取如“先进后出”等规定执行。补库的粮油必须按照轮换计划规定的品种、质量标准和要求执行。若需要调整轮入品种结构的，由轮换小组研究后，市收储公司提出调整方案，经市粮食局会同市财政局、市农发行研究，报市政府批准后执行。
　　四、轮换价格和资金结算
　　（一）市级储备粮油库存的成本价格，按市粮食局、市财政局、市农发行共同核定的现行成本结算价执行。除特殊情况外，库存成本原则保持不变。
　　（二）采取“拍卖（竞价）”销售或采购方式的，销售或采购价格以拍卖或竞价中标价格为准。市级储备粮油的拍卖（竞价）销售或采购底价，由轮换小组根据拍卖前一周市粮食信息中心采集的市场销售或采购平均价格上下浮动4%以内确定，将销售（采购）方案报市粮食局、市财政局、市农发行备案，超过幅度的底价，由轮换小组报市粮食局商市财政局、市农发行确定。拍卖或竞价销售（采购）有关储备粮油轮换信息在市级以上公开发行的报刊、温州粮网网站上公告，广泛征集交易方，公告期为一周。
　　（三）采取“委托采购”方式的，采购价格由轮换小组按当期市场价格加合理费用（含委托采购费用）确定。具体由市收储公司签订采购合同，将合同（协议）复印件报市粮食局、市财政局、市农发行备案。
　　（四）轮换粮油价差结算。市收储公司为保持储备粮油库存成本不变，轮出销售收入与储备成本的差额（含出库运杂费）计入“应收补贴款─抛售粮食价差”，采购轮入成本（含入库运杂费）与储备成本的差额同样计入“应收补贴款─抛售粮食价差”，该科目轧抵后的余额即构成储备粮油轮换价差。轮出粮油的销售回笼款按原核定库存成本价归还市农发行，轮入所需货款由市农发行按原核定库存成本价发放贷款，用于储备粮油轮换采购所需贷款由市农发行按市场购价提供信用贷款。
　　五、轮换补贴
　　（一）每50公斤粮食轮换费用为2元。轮换数量原则上按市级储备总规模的三分之一核定。
　　轮换结算价差支出，以每50公斤粮食10元为基数，结余按比例提奖和留成。因政策或市场因素超支的，核实后先由上年结余留成弥补。轮换数量原则上按市级储备总规模的三分之一核定。
　　（二）市级储备食油费用、利息、轮换价差等补贴，继续实行包干办法。
　　六、其他
　　（一）储备粮油委托龙头企业、加工骨干企业采取“代理轮换”方式的，要先经市粮食局批准，报市财政局、市农发行备案。并由市收储公司与其签订代理协议书，有关代理储备粮油轮换办法按代理协议执行。
　　（二）市收储公司将储备粮油轮换的有关资料按轮入和轮出分类归档，妥善保管。
　　（三）轮换小组按本暂行办法规定，制订具体细则，以便于操作。
　　（四）本暂行办法，由市粮食局、市财政局、市农发行按照职能分工负责解释。