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论中国特色未成年刑事司法制度恢复性司法模式的构建/王丹

时间:2024-07-12 17:26:20 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8707
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论中国特色未成年刑事司法制度恢复性司法模式的构建
王丹
近年在案件处理过程中让犯罪人与被害人面对面接触,通过犯罪人的道歉、赔偿、社会服务等,使被害人因犯罪所造成的物质精神损失得到补偿,使被害人因犯罪影响的生活及时恢复常态,同时也使犯罪人通过积极负责任的行为重新融入社区,并赢得被害人和社会的谅解。恢复性司法作为一项刑事司法改革措施,发端于二十世纪六七十年代的北美,最早可以溯源于六十年代少年司法系统内被害人和加害者调解程序。2002年4月,联合国预防犯罪和刑事司法委员会第11届会议在维也纳通过《关于在刑事事项中采用恢复性司法方案的基本原则》的决议草案,鼓励各会员国在制订和实施恢复性司法程序时利用该决议。
未成年人恢复性司法是指利用调解、协商的方式处理未成年人的犯罪问题。它是一种由未成年人犯罪各方利害人共同参与犯罪处理活动的司法模式,强调的是恢复和整合因犯罪和被害造成的社会关系的破坏,恢复原有和谐的社会关系和秩序。未成年人具有认识能力低、控制能力差、主观恶性小、可塑性强等特点。因此,处理未成年人犯罪问题需要谨慎为之。对未成年人适用恢复性司法是完善未成年人司法制度的重要举措。笔者认为,构建未成年人刑事司法的恢复性司法模式可以使刑事司法力量对未成年人违法犯罪的干预达到最优的效果。
未成年人犯罪问题是当前我国社会面临的一个严峻的社会问题,近年来,我国的未成年人犯罪呈上升势头,引起了司法部门及社会各界的高度关注,而随着经济社会的发展,社会价值观念、社会阶层结构、社会生活方式发生的深刻变革,未成年人犯罪在年龄、类型、手段、方式上呈现一些新特点。
一、刑法谦抑原则——未成年刑事司法制度恢复性司法模式构建的法理基础
刑法谦抑原则,是指刑法应作为社会抵制违法行为的最后一道防线,能够用其他法律手段调整的违法行为尽量不用刑法手段调整,能够用较轻的刑法手段调整的犯罪行为尽量不用较重的刑法手段调整。刑法谦抑主义所体现的是人类理性的自然法精神,推崇预防犯罪比惩罚犯罪更高明、更有效。法国法学家耶塞克认为,“刑法只是社会控制的一种方式,它的适用,必然会导致对当事人的自由、尊严和财产的重大侵犯和由此导致的其它社会不利后果。因此,它必须在最大可能限制的范围内使用。”这就要求在实施刑法的过程中注重刑法的建设作用和养成功能,而不是强调刑法的镇压、摧毁和威慑作用。
未成年人刑事司法的恢复性司法模式体现了刑法谦抑主义所提倡的“非刑罚化”的刑事政策。未成年人刑事司法的恢复性司法模式是对犯罪行为做出的系统性反应,它着眼于对被害人、社区所受伤害的补偿以及对未成年犯罪行为人的改造,以恢复原有社会秩序为目的。他与传统的报应性司法理念的不同之处在于其认为犯罪是反对其他个体或社区的行为;犯罪行为发生后,不应仅仅去谴责过去的犯罪行为,而应该找到合适的解决问题的方法尽量弥补犯罪给当事人及社区造成的损失;罪犯的义务不是简单的接受惩罚,而应该积极地面对犯罪造成的结果,承担抚慰受害人或赔偿损害的责任并从中吸取教训,恢复犯罪前守法的状态,重新融入到社区生活当中。如果当事人各方对犯罪的处理方案达成一致,那么犯罪人就不必承受牢狱之苦,而由其他的方式如赔偿损失、社区劳动等来代替刑罚的执行,这对于避免未成年犯罪人的“污点遭遇”和“标签效应”有着积极的作用。
二、构建中国特色未成年刑事司法制度恢复性司法模式的理性思考
1、我国未成年司法的基本理念与恢复性司法模式基本理念有契合之处
未成年司法贯彻“双保护”及“教育为主、惩罚为辅”的原则,未成年刑事审判制度的改革方针是“教育、感化、挽救”未成年犯罪人,基本含义是未成年司法既要注重社会的安全、秩序,也要注重保护失足未成年,并使两者有机结合,在未成年司法中对失足未成年应以“教育手段”为核心,努力以非惩罚性手段挽救失足未成年。这是由未成年人犯罪与成年人犯罪之间的本质差别决定的。犯罪的本质在于其造成的社会危害性和人身危险性。而未成年人犯罪与其他犯罪行为一样, 具有社会危害性, 这也决定了未成年人犯罪的应受惩罚性。但是,未成年人与成年人犯罪行为的人身危险性的差别决定了他们的本质区别。未成年人犯罪大部分是未成年人的失足行为,是由于自身的是非分辨力差、易受影响所造成的。对于犯罪的未成年人经过教育即可以加以矫治,其部分不良行为甚至不加干预,待其心理和生理成熟后也能够自然得到矫治,其人身危险性与成年犯罪人的人身危险性显然不同。因此,未成年刑事审判制度的设计与成年人的刑事审判制度之间应该存在着明显的区别。未成年刑事司法制度的这些诉求都能够从恢复性司法模式中得到充分的体现,与恢复性司法模式的注重社会关系的恢复和处理上的多元化相吻合。未成年人恢复性司法也正是因其在保护未成年人方面的积极作用而被当代各国所推崇。恢复性司法的最基本特点就表现在它对已然犯罪的反应机制上:它主张在唤起犯罪人的责任感,包括其赔偿犯罪的损害、恢复社会安宁的义务感的基础上,用预防性的、恢复性的刑事政策取代惩罚性的、报应性的刑事政策。
2、恢复性司法模式的价值取向与我国调解制度的价值取向有相似之处
恢复性司法的主要表现形式为和解(被害人与犯罪人之间)、协商(由被害人、犯罪人及其家人、朋友等参加)、圆形会谈(由被害人、犯罪人及对本案有兴趣的任何人参与)。具体到未成年人来说,其核心是由一个受过司法训练的协调人协调、促进各方的商谈,并协助参与各方找到解决问题的适当方法。这与我国的调解制度有诸多相似之处。[2]在刑事诉讼领域,我国刑事诉讼法第172条规定人民法院对告诉才处理的案件以及被害人有证据证明的轻微刑事案件可以进行调解。虽然我国刑事案件中的调解与恢复性司法程序相比存在显著区别,但这至少表明我国法律对比较轻微的刑事案件的基本态度,就是允许用相对温和的不同于传统刑事程序的方式解决问题,这一点与未成年人恢复性司法制度是相一致的。
3、中国传统的价值取向为构建中国特色未成年刑事司法制度恢复性司法模式提供了文化基础
“和为贵”的文化与“忌诉”、“厌诉”的价值取向,为构建未成年人刑事司法制度恢复性司法模式提供了文化基础。我国传统文化推崇“和为贵”,老百姓普遍存在“忌诉”、“厌诉”的心理,主张冤家宜解不宜结,自古以来就有调解、和解的现象。这些都是我们的本土法律资源。遗憾的是,在我们推进法治化的进程中,却忽略了本土法律资源的开发与利用,一味地强调借鉴西方法治的经验,推崇诉讼万能,结果导致法院大量的判决得不到当事人的理解,其不但不能平息社会纠纷,反而加剧和扩大了社会关系的对抗性和紧张性。在这种背景下,“和为贵”式的人民调解重新引起了社会的重视。因此,“和为贵”的文化与“忌诉”、“厌诉”的价值取向,为构建未成年人刑事司法制度恢复性司法模式提供了文化基础。
4、国外恢复性司法理论的成熟为构建中国特色未成年刑事审判恢复性司法提供了实践基础
构建未成年犯罪人与被害人之间的恢复通道。加强未成年犯罪人与被害人之间的沟通可以为未成年犯罪人提供悔罪的各种途径,包括体验犯罪行为给被害人造成的痛苦等。例如, 在英国,英格兰和威尔士的一些警察如果发现犯罪人实施了犯罪, 首先要同犯罪人面谈, 然后带他们去作案的现场。如果他们是盗窃商店,就带他们去被盗窃的商店,跟商店老板面谈。这样使未成年犯看到他们行为的危害性,可以较快地促使他们对自己罪过的反省,也较容易使被害人原谅这些有犯罪行为的未成年人。在双方当事人达成谅解的基础上,采取道歉、忏悔等情感方式以及金钱赔偿的物质补偿方式恢复被破坏的社会关系。这也能够使得法庭教育寓于法庭审判的全过程,改正法庭教育流于形式的现状。建立未成年犯罪人的保护处分制度,以凸显刑法的教育、保护功能。世界上不少国家都建立了保护处分制度。如日本现行《未成年法》规定的保护处分制度,其保护处分限定为保护观察、移送教养院或养护设施、移送未成年院三种。英国对犯罪未成年采取的保护处分措施一是拘禁性保护处分,称为拘禁判决;二是社区保护处分,称为社区判决。确立对未成年犯罪人的量刑圈,综合被害人、未成年犯罪人以及家庭成员、警察、律师、法官和社会工作者的意见,达成处罚协议,能够有力地综合各方面的力量对未成年犯罪人进行矫正。
5、我国未成年人的刑事司法制度存在缺陷
我国的未成年人刑事立法缺位是造成我国未成年人司法制度不健全的重要因素之一。同法制比较发达的国家(如日本、德国)相比,我国的未成年人立法显得过于单薄。有关未成年人的刑事法律只能在现行刑法、刑事诉讼法中找到零星的规定(如我国刑法第十七条、刑事诉讼法第十四条、第三十四条第二款),这些特殊规定充其量是正规刑事法律的有限的补充,对于保护未成年人来说力量微不足道。1991年9月4日我国颁布了《未成年人保护法》,2006年12月29日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十五次会议对《未成年人保护法》进行了修订,2007年6月1日起实施。1999年6月28日颁布了《预防未成年人犯罪法》,可以说,这两部法律的出台和修订标志着我国未成年人司法制度的建立和日趋成熟。但这两部法律的规定原则性较强,缺乏相应的具体操作规定,不能得到有效的实施和保障。
未成年人刑事立法上的缺陷直接导致未成年人刑事司法制度的不健全。由于没有专门的法律规范,因此在实践环节指导我国未成年人司法活动的更多是一些司法解释、通知以及刑事政策,具体运作上只是停留在参照成人法的基础上,没有实质性的进展和突破。1985年,联合国第七届预防犯罪和罪犯待遇大会正式通过了《联合国未成年司法最低限度标准规则》(《北京规则》),全面构建了联合国未成年司法准则的基本框架。该规则立足于把未成年同成年人明确分开的原则,建立了一个具有专门业务、工作人员和服务等完全独立的体系结构。这可以说代表了未成年人司法制度的发展方向。从世界范围看,近年来对未成年人犯罪已由“处罚主义”逐渐转化为“保护主义”,对未成年犯罪人的处置以教为主、以罚为辅,除重大犯罪外,一般以实施保护性管训处罚为原则。但是在我国现行的未成年刑事司法中,却没有充分体现对未成年犯罪人的保护处置原则。在我国,有50%的未成年犯被判处监禁刑, 而在德国只有4%的未成年犯被判处监禁刑,日本的比例更低,只有1%。
6 未成年人犯罪的出现的新趋势
(1)、犯罪年龄低龄化
前几年未成年人作案的高峰年龄为16至18岁,而近几年则为14至16岁,犯罪年龄呈明显的低龄化趋势。据统计,从2000年到2007年,我国的未成年人犯罪的年龄平均下降了2岁,其中14岁至16岁初次实施犯罪行为的占12%,出现了“危险的14岁”的现象。  
( 2)、犯罪类型多元化
 未成年人犯罪案件,以侵犯财产犯罪案件为主,其中抢劫、盗窃、抢夺犯罪尤为突出,此外,杀人、强奸、绑架、伤害等恶性案件也时有发生,而尤为值得注意的是,未成年人犯罪还出现在毒品案、参加黑社会性质组织案。如发生在校园周边针对在校学生的敲诈、抢劫等各种案件,已成为社会、学校、家庭关注的焦点,个别学校周边案件的频繁发生,已严重影响到了在校学生及家长的情绪,危及学校的正常秩序和该地区的社会治安。
  (3)、犯罪手段成人化
  有资料显示,未成年人的犯罪手段日趋成人化,广泛采用成人犯罪的方法、手段。其一,未成年人作案性质趋于恶性化。部分未成年人在作案时,不计后果、惨无人道,在犯罪过程中,对被害人没有丝毫同情怜悯之心,有的残害被害人肢体,有的为消灭证据而灭口。其二,网络犯罪日益增多。网络的兴起已深刻影响和改变人们的生活方式,由于相应的法规和监管制度并不完善,且网络犯罪具有较大的隐蔽性,越来越多未成年人参与了利用网络传播淫秽信息、进行诈骗等犯罪活动。
  (4)、犯罪形态团伙化
  由于未成年人缺乏足够的体力、智力、胆量和经验,结成团伙可以互相壮胆、减少作案阻力,易于得逞。据统计,60%的青少年犯罪案件属于团伙作案,纠集多人,相互利用。一种是由未成年人纠合在一起,实施违法犯罪活动;另一种是由成年人控制、教唆未成年人实施违法犯罪活动。特别是有的未成年人犯罪团伙拥有严密的组织结构、作案纪律和防侦破措施,已形成黑社会组织的雏形。
  (5)、犯罪方式智能化
未成年人在犯罪中使用的作案工具越来越先进。随着高科技的发展,未成年人作案时在通讯工具上使用手机,在代步工具上使用摩托车甚至小轿车。实施高科技犯罪也成为未成年人犯罪的主要形式之一,如利用国际互联网制作、传播、观看淫秽物品,窃取、更改、复制电信号码,窃取上网账号及密码等。同时未成年人反侦查能力也不断增强,实施犯罪之前精心布署,作案后伪造现场,毁灭、转移证据。
预防未成年人犯罪出现的新趋势,不仅要加强未成年人道德建设,提高未成年人自身免疫力,净化未成年人成长外部环境,落实未成年人监护措施,还要做好以下几项工作:
1、完善以家庭为基础的成长监护体系、以学校为基础的素质教育体系和以社区为基础的青少年帮扶体系构成的预防教育体系,大力开展“平安家庭”、“和谐家庭”建设,在加强学校素质教育方面,调整课程设置,增加公民意识、青春期教育、心理、法制、自我保护等素质教育内容,在建设社区服务平台时,要设置青少年事务社区工作站,组织社会群体参与青少年社区服务。
2、大力开展法制教育,努力增强青少年的法制观念,积极预防未成年人犯罪。动员全社会各方面的力量积极开展预防未成年人犯罪的教育,加强对未成年人的正面引导,在对青少年进行思想、道德、法制和爱国主义、集体主义、社会主义教育的同时,还要培养他们树立正确的世界观、人生观和价值观,增强他们的法制观念,培养他们遵守法律、法规的行为习惯,这是减少青少年发生违法行为的一项治标治本的措施。
3、净化未成年人成长的文化环境和社会环境。一是加快建设有利于青少年健康成长的各类活动场所。有关职能部门应结合实际,以社区为载体,建立适合未成年人的文化设施;二是加强文化、娱乐场所的监督管理,开展经常性的执法检查。三是切实加强对网吧的管理。强化对网吧的经常性检查,切实落实网吧不得接纳未成年人和网吧远离学校的规定。
4.加大对收赃的打击力度。调查发现,未成年人犯罪绝大部分为盗窃非机动车、手机、电缆、金器等物品,未成年人之所以多次反复盗窃犯罪,是因为他们能够轻易销赃并从中获利。这些情况反映了当前我市对手机、车辆、废旧品等二手市场等存在一定的管理漏洞。
5、加强对失足未成年人的跟踪帮教。司法部门在办案时,要落实教育、感化、挽救的方针,贯彻宽严相济刑事政策,把惩治犯罪和矫正、预防犯罪紧密结合起来。相关部门应密切配合,对失足青少年进行综合矫治,做好帮教工作,关心他们的思想和生活,发动全社会力量帮助他们解决就学、就业等具体困难,形成全社会都来关心帮助失足青少年的局面。










物业管理交接纠纷的法律分析

浙江民禾律师事务所 胡杰丰

最近,一项调查报告显示,随着我国物业管理公开招投标制度的逐步推进,物业管理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点。被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间就物业管理交接事项频繁发生纠纷,不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序,也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应,并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。本文将从法律层面对物业管理交接纠纷产生的原因和性质进行分析,并在此基础上提出解决物业管理交接纠纷的方法和规范物业管理交接程序的建议。

一、物业管理交接纠纷频发的原因
物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多:物业管理公司的观念不适应物业管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全……从法律层面上分析,产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类:

1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同,而物业管理公司以种种理由不同意解除合同,也不办理交接,由此导致纠纷。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立,目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理,业主只能被动接受,很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强,服务不到位,也不主动与业主进行沟通,双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后,很多小区的业主大会积极行使这一权利,以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类,如去年12月8日,杭州最早的高层住宅小区——中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业管理公司,并选聘了新的物业管理公司入驻,但是因为原物业管理公司不配合接交而产生纠纷,导致小区出现物业管理“真空”。

2、物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束,业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理,而原物业管理公司不甘退出,继续占据小区,拒绝与新物业管理公司进行交接,因而产生纠纷。如今年3月18日广州市中级人民法院终审判决原物业管理公司必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接纠纷案,就是由于前期物业管理阶段完成后业主委员会选聘了新的物业管理公司,但是开发商确定的物业管理公司却拒不移交物业管理权,并与新物业管理公司发生严重冲突,致使小区遭受重大经济损失。

二、物业管理交接纠纷的法律性质
根据《物业管理条例》的规定,移交物业管理用房和资料是物业管理公司在物业服务合同终止后必须承担的责任,即《合同法》所规定的“附随合同义务”(见《合同法》第九十二条),因此,物业管理交接纠纷属于合同一方不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷。物业管理交接纠纷在形式上表现为物业管理公司不移交物业管理用房、资料,但本质上是物业管理公司不移交物业管理权。具体可以分为两种情况:

1、建设单位与前期物业管理公司、业主委员会与所聘物业管理公司之间签订有物业服务合同,并且明确约定了合同期限。我国《物业管理条例》第二十六条规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”第三十五条第二款规定:“物业服务合同应当对物业管理事项……合同期限、违约责任等内容进行约定。”由此我们可以看出,业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同必须明确约定服务期限,而前期物业服务合同虽然可以约定期限也可以不约定期限,但是实际上《物业管理条例》已经明确规定了其最长有效日期——业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。
对于这类有明确期限的合同,我国《合同法》规定当事人双方都不得随意解除合同,以保证合同的法律效力。但是为了适应随时可能发生变化的实际情况,保护当事人的利益,《合同法》规定如果出现以下情况,当事人可以单方面解除合同:
(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;
(3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(5)法律规定的其他情形。
业主与物业管理公司签订物业服务合同的目的是为了享受方便、及时并且与物业管理费相当的物业服务,如果物业管理公司没有严格按照合同履行自己的义务,提供相应的服务,致使业主不能实现其合同目的,或者出现其他可以解除合同的法定情形,则业主委员会可以根据《合同法》的以上规定提前解除合同。《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,中止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”根据物业服务合同的性质,物业管理公司提供的是一种服务,不可能恢复原状,但是如果物业管理公司未经业主大会同意就擅自改变小区内公共设施设备或者有违章搭建情况的,则物业管理公司应当恢复原状。这种行为给业主造成损失的,物业管理公司还应当承担赔偿责任。
《物业管理条例》第三十九条规定:“物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。”因此,按照法律法规的规定和物业服务合同的约定做好物业管理交接工作是物业管理公司必须承担的“附随合同义务”。物业服务合同期限届满或者被解除,业主大会选聘了新的物业管理公司负责小区的物业管理,原物业管理公司拒不进行交接而产生纠纷的,原物业管理公司需要承担违约责任,不依法进行交接的行为给业主或新物业管理公司造成损失的,还应当承担赔偿责任。另一方面,如果有业主拖欠物业管理费或者由物业管理公司代收代缴的水电费的,物业管理公司也有权要求欠费的业主清偿其所欠费用。

2、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有明确约定服务期限,或者双方没有签订物业服务合同。由于我国推行物业管理公开招投标的时间不长,当前还有大量的物业区域由开发商确定的物业管理公司负责管理,业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同往往比较简单,有的甚至根本就没有合同。对于没有约定服务期限的情况,我国《物业管理条例》没有做出相应规定,但是我国《合同法》第六十一条规定:“合同生效后,当事人就质量……等内容没有约定或者约定不明确的,可以补充协议;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条进一步规定:“当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,使用下列规定:……履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。……”所以,如果业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有约定服务期限,而业主大会选聘了新的物业管理公司入驻管理,或者物业管理公司主动要求撤离的话,法律是允许的,但是首先应当争取通过友好协商的方式达成有关协议,解决好物业管理用房、资料移交的问题,只有在无法达成协议的情况下,才能通过单方面的行为解除合同,并给对方必要的准备时间办理物业管理交接手续。否则,给对方造成损失的,责任方需要承担赔偿责任。
对于没有签订物业服务合同的情况,由于双方在事实上形成了一种合同关系,根据我国司法实践,任何一方都可以随时终止这种事实上的合同关系,但是应当及时通知对方,并给对方必要的准备时间。因此,如果业主委员会聘请了新的物业管理公司,或者物业管理公司主动要求撤离的,应当及时通知对方并给对方必要的准备时间,双方本着公平、诚实信用的原则对所形成的债权债务进行清算,办理物业管理交接手续。

三、解决物业管理交接纠纷的途径
根据我国有关法律法规的规定,对于物业管理交接纠纷,可以采取以下五种方式进行解决:
1、当事人双方协商解决。由被解聘的物业管理公司和业主委员会(可能还包括新聘的物业管理公司)双方在自愿、平等、互谅互让的基础上就物业管理交接有关事项如拖欠物管费的支付、物管公司代收代缴水电费的结算、物管公司对小区公共建设额外投入的回收等进行协商,以解决双方之间的争议。由于这种协商解决的方式体现了当事人意思自治的原则,有利于化解纠纷、平息争议,最大程度的避免双方的经济损失,维护双方的社会声誉,避免给小区全体业主的正常生活秩序造成影响。因此这种方式对于双方来说都是最有利的,一旦发生物业管理交接纠纷,双方应尽量通过协商的方式妥善解决。
2、由物业管理协会、居委会或者其他第三方调解解决。随着物业管理协会组织建设的不断完善,其在物业管理行业中的地位和作用也在不断加强,物业管理交接纠纷发生后,当事人可以在自愿的基础上请求物业管理协会进行调解,双方在物业管理协会代表的主持下解决各项争议并形成书面协议。此外,发生纠纷后,当事人也可以请求居委会或者其他中立第三方进行调解。
3、申请有关政府主管部门处理。《物业管理条例》第五条第二款规定:“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”,同时《物业管理条例》第五十九条规定:“违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。”因此,发生物业管理交接纠纷后,如果双方无法通过协商或调解达成一致意见,当事人应当及时报告当地房地产行政主管部门,由其进行立案查处。如果在交接过程中发生治安甚至刑事案件的,还应及时向当地公安机关报告,由公安机关对其中的治安或刑事案件依法进行处理。
4、提交仲裁委员会裁决。如果当事人双方在物业服务合同中明确约定发生争议提交仲裁委员会仲裁解决,或者在发生纠纷后双方达成仲裁协议的,任何一方当事人都可以将争议事项提交约定的仲裁委员会,由仲裁委员会做出具有法律约束力的裁决。由于仲裁委员会处于严格的中立地位,其作出的裁决具有很强的社会公信力,并且仲裁是当事人自愿作出的选择,有利于消除当事人之间的矛盾。但是我国实行“或裁或审”的原则,当事人一旦选择通过仲裁方式解决纠纷,就不得再向法院提起诉讼(符合法定条件的除外),因此在选择仲裁之前,双方当事人都应作充分考虑。
5、向人民法院提起诉讼。虽然我国目前还没有明确规定业主大会、业主委员会的法律地位,但是在司法实践中,为了维护业主的合法权益,各地基本上确认了业主委员会的诉讼主体地位。当无法通过上述四种方式解决争议时,业主委员会可以就物业管理交接纠纷向法院起诉物业管理公司,由法院依法作出判决。相应的,物业管理公司也可以起诉业主委员会。

四、规范物业管理交接的立法建议
为了规范物业管理交接程序,减少物业管理交接纠纷的发生,我们必须尽快制定、完善相关立法,明确规定物业管理交接的程序和法律责任。
第一,在《物业管理条例》中明确规定物业管理交接期限,如规定原物业管理公司必须在物业服务合同终止后15日(或30日)内移交物业管理用房和资料,并撤离原物业区域;
第二,在《物业管理条例》中进一步完善有关法律责任的规定,加重对物业管理公司不依法移交物业管理用房、资料行为的处罚,如规定对不按规定移交物业管理用房、资料的物业管理公司,可以给与降低资质、吊销资质证书或营业执照等处罚;
第三,在《物业管理条例》中对物业服务合同终止时的有关事项如业主欠缴的物管费如何支付、物业管理公司代收代缴的水电费如何清算等问题作出明确规定。

文章原载于《现代物业》2004年第4期

长沙市城市违法建设工程处理办法(修正)

湖南省人大常委会


长沙市城市违法建设工程处理办法(修正)
湖南省人大常委会


(1995年9月28日长沙市第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过 1995年12月26日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准 根据1997年8月27日长沙市第十届人民代表大会常务委员会第三十八次会议《关于修改〈长沙市城
市违法建设工程处理办法〉的决定》修正 1997年9月29日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准)

办法
第一条 为及时处理城市违法建设工程,保障城市规划的实施,根据《中华人民共和国城市规划法》、《湖南省〈城市规划法〉实施办法》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区和县级人民政府所在地的城镇以及其他建制镇。
第三条 市、县人民政府城市规划行政主管部门负责处理本行政区域内的城市违法建设工程。
国土、建工、房地产、环保、城管、公安、工商、园林、公用事业等部门应当按照各自职责配合城市规划行政主管部门处理城市违法建设工程。
任何单位或者个人有权对城市违法建设进行检举和控告。
第四条 本办法所称城市违法建设工程是指下列违反城市规划法律、法规以及城市规划进行建设的工程:
(一)未取得建设工程规划许可证或者利用失效的建设工程规划许可证进行建设的;
(二)违反建设工程规划许可证的规定和批准的设计图纸,擅自改变建筑物、构筑物或者其他设施的使用性质、外形、色调、高度等进行建设的;
(三)临时建设工程超过批准使用期限不拆除的;
(四)越权批准或者违反城市规划法律、法规以及城市规划进行建设的。
第五条 城市违法建设工程尚不影响城市规划的,责令建设单位或个人停止建设、补办手续。
第六条 城市违法建设工程影响城市规划,尚可采取改正措施的,责令建设单位或者个人停止建设,限期改正,并处该工程违法建设部分造价百分之三十至百分之五十的罚款。
第七条 城市违法建设工程严重影响城市规划,有下列情形之一的,责令建设单位或者个人停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施:
(一)擅自改变城市规划确定的土地使用性质,危害公共安全或者损害公共利益的;
(二)侵占城市水源地或者对城市水源构成污染威胁的;
(三)侵占现有的或者城市规划确定保留的城市公共绿地、文物保护范围和其他公共活动场地的;
(四)影响城市风景旅游区环境以及严重污染城市环境的;
(五)侵占城市道路控制红线,影响近期规划实施或者影响城市道路交通的;
(六)妨碍机场、铁路正常运行的;
(七)影响城市电讯广播电视通道的;
(八)影响城市消防安全、防洪、排水、国防设施的;
(九)侵占城市高压供电走廊或者压占城市地下管线的;
(十)法律、法规规定的其他严重影响城市规划的。
第八条 责令停止建设的城市违法建设工程继续施工的,城市规划行政主管部门可以通知供电、供水部门停止供应施工用电、用水、并会同建筑工程管理部门责令施工队伍停工。
责令限期拆除的在建城市违法建设工程和其他违法临时建设工程逾期不拆除的,由城市规划行政主管部门或者由其会同有关部门强制拆除。
第九条 越权批准以及违反城市规划法律、法规和城市规划批准的城市违法建设工程,其批准文件无效;造成损失的,依照《中华人民共和国国家赔偿法》的规定,由批准单位负责赔偿。
第十条 勘测单位违反建设工程规划许可证的规定放线定位的,责令改正。
第十一条 设计单位对无规划设计要求或者违反规划设计要求的项目进行设计的,责令改正。
第十二条 施工单位承接无建设工程规划许可证的建设工程进行施工的或者违反建设工程规划许可证的规定进行施工的,责令停止施工。
第十三条 建筑工程管理部门、供电、供水部门应当凭建设工程规划许可证办理建筑工程项目施工许可证和供电、供水手续。对未取得建设工程规划许可证的,不得办理证照或者手续。
对未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设的房屋,房地产部门不得办理房屋权属登记手续;对利用违法建设的房屋作营业场所的,工商行政部门不得办理营业执照。
第十四条 对本办法第九条至第十三条所列违法行为的直接责任人,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十五条 城市规划行政主管部门查处城市违法建设工程案件,依照下列程序进行:
(一)立案。对违法建设工程应当在发现之日起七日内立案;
(二)取证。对违法建设工程及其有关人员应当进行调查,勘查现场,收集证据。被调查者应当如实提供情况和有关资料;
(三)处理。办理违法建设案件,一般应当从立案之日起六十日内结案;特殊情况确需延长办案期限,由城市规划行政主管部门的主要负责人批准,延长期限不得超过三十日。
对违法建设行为进行处罚,应当制作行政处罚决定书。处罚决定作出前应当告知当事人给予行政处罚的事实、理由和依据,听取当事人的陈述和申辩,并记录在案。当事人要求组织听证且符合条件的,应当依照《行政处罚法》的规定,组织听证。
(四)送达。处罚决定书作出后应当在三日内送达被处罚人。
第十六条 城市规划行政主管部门的执法人员执行公务,必须出示证件,秉公办案。文明执法。
第十七条 阻碍城市规划行政执法人员依法执行公务,违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十八条 当事人对城市规划行政主管部门的行政处罚决定不服的,可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请行政复议或者提起行政诉讼。
第十九条 城市规划行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十条 对举报或者查处城市违法建设工程成绩显著的单位或者个人,由人民政府或者城市规划行政主管部门给予表彰、奖励。
第二十一条 未设建制镇的工矿区、农场、林场的城镇型居民点,参照本办法执行。
第二十二条 本办法经湖南省人民代表大会常务委员会批准后,由长沙市人民代表大会常务委员会公布实施。

附:长沙市人民代表大会常务委员会关于修改《长沙市城市违法建设工程处理办法》的决定

(1997年8月27日长沙市第十届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过 1997年9月29日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准)

决定
长沙市第十届人民代表大会常务委员会第三十八次会议审议了长沙市人民政府关于《长沙市城市违法建设工程处理办法修正案(草案)》的议案,按照《中华人民共和国行政处罚法》的规定,决定对《长沙市城市违法建设工程处理办法》作如下修改:
一、第五条修改为:“城市违法建设工程尚不影响城市规划的,责令建设单位或个人停止建设、补办手续。”
二、第六条修改为:“城市违法建设工程影响城市规划,尚可采取改正措施的,责令建设单位或者个人停止建设,限期改正,并处该工程违法建设部分造价百分之三十至百分之五十的罚款。”
三、第七条第一款修改为:“城市违法建设工程严重影响城市规划,有下列情形之一的,责令建设单位或者个人停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施。”
四、第十条修改为:“勘测单位违反建设工程规划许可证的规定放线定位,责令改正。”
五、第十一条修改为:“设计单位对无规划设计要求或者违反规划设计要求的项目进行设计的,责令改正。”
六、第十二条修改为:“施工单位承接无建设工程规划许可证的建设工程进行施工的或者违反建设工程规划许可证的规定进行施工的,责令停止施工。”
七、第十五条一款中的第(三)项修改为:
“(三)处理。办理违法建设案件,一般应当从立案之日起六十日内结案;特殊情况确需延长办案期限,由城市规划行政主管部门的主要负责人批准,延长期限不得超过三十日;
对违法建设行为进行处罚,应当制作行政处罚决定书。处罚决定作出前应当告知当事人给予行政处罚的事实、理由和依据,听取当事人的陈述和申辩,并记录在案。当事人要求组织听证且符合条件的,应当依照《行政处罚法》的规定,组织听证。”
本决定经湖南省人民代表大会常务委员会批准后,由长沙市人民代表大会常务委员会公布施行。
《长沙市城市违法建设工程处理办法》根据本决定作相应的修正,重新公布。



1997年9月29日