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开发商在建工程停工,购房者如何维权?/陈召利

时间:2024-07-22 16:41:34 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8666
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陈召利律师应邀做客无锡HOUSE365《地产1+1》栏目

——开发商在建工程停工,购房者如何维权?

据部分嘉友梅里香舍业主反映: 嘉友梅里香舍停工了!起因在于开发商长期拖欠工程款,导致施工方无法支付工人工资及材料款,在消极怠工3个月后,施工方终于采取了彻底停工的措施。工程复工遥遥无期,明年按期交房希望渺茫,嘉友梅里香舍业主如何有效维护自身权利?
2008年10月18日下午2点,江苏云崖律师事务所陈召利律师应邀做客无锡365房地产家居网《地产1+1》栏目,现场解析“嘉友停工事件”可能造成的后果以及业主的维权途经。【网页链接:http://wx.house365.com/lvol/live/?id=417 】
在商品房买卖的法律关系中,开发商的主要义务在于给付结果(即开发商交付合格的商品房),而非给付行为(即开发商建造商品房的过程)。因此,无论开发商在建设商品房过程中是否存在停工等情形,只要开发商能够在合同约定的履行期限届满前能履行交房义务,即不存在违约,除非双方当事人在商品房买卖合同中明确约定工程进度。
那么,这是否意味着,在交房前开发商无论存在任何行为,购房者均无法主张权利呢?答案当然是否定的。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,当事人可以解除合同。对于这种违约情形,我们称之为“预期违约”。不过,对于预期违约,最大的障碍在于举证。
实际上,开发商在建工程停工只是一种表象,问题在于能否据此表象判定开发商无法履行交房义务,即存在预期违约情形。根据《商品房预售合同》的约定,开发商应于2009年5月底履行交房义务。也就是距离交房时间尚有长达七个多月的时间,如果希望以开发商存在短期的停工行为来证明开发商无法履行交房义务,在法律上恐怕很难获得支持。
此外,购房者担心的是,万一开发商开发的楼盘成为烂尾楼,他们已付的购房款能否得到返还?关于这个问题,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)有明确规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人,建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。也就是说,购房者的房款返还请求权是第一顺位的,可以得到优先返还。至于购房者能够获得全额返还,则视开发商的资产状况而定。
虽然该事件目前来说希望通过法律途径解决存在一定的难度,但是这也给开发商和购房者敲醒了警钟。在目前宏观经济环境相对严峻、房地产市场不景气的情况下,购房者如何选择可以信赖的开发商,开发商如何避免引起购房者的不信任甚至恐慌,均是不可小觑的课题。

金华市区管线管理办法

浙江省金华市人民政府


金华市人民政府令第49号



  《金华市区管线管理办法》已经2012年6月1日市政府第28次常务会议通过,现予以发布,自2012年8月1日起施行。


  市长  徐加爱       

  二○一二年六月二十五日
  

  金华市区管线管理办法


  第一章 总 则

  第一条 为加强管线管理,规范管线规划、建设、测绘与信息管理,保障管线安全运行,根据《浙江省城乡规划条例》、《浙江省测绘管理条例》、《城市地下管线工程档案管理办法》等法律、法规规定,结合市区实际,制定本办法。

  第二条 在市区范围内进行管线规划、建设、测绘与信息管理等活动,适用本办法。

  第三条 本办法所称管线,是指各种地上、地下工程管线,包括供水、排水、燃气(油)、热力、电力、通信、消防、综合管沟(廊)、其他用途管线及其附属设施,封闭小区管线除外。

  第四条 管线管理应当遵循"科学规划、统筹建设、协调管理、节约资源、信息共享、保障安全"的原则。

  鼓励和提倡采用先进材料和综合管沟(廊)、非开挖工艺等先进技术进行管线建设,逐步探索推进管线空间资源的有偿使用。

  第五条 市规划(测绘与地理信息)行政主管部门负责管线的规划管理、测绘与信息管理,负责管线违法测绘行为的查处。

  市建设行政主管部门负责管线工程建设的监督和管理,负责地下管线的档案管理。

  市城市管理行政执法部门负责管线违法建设行为的查处。

  其他有关部门根据各自职责负责管线工程及管线信息的相关管理工作。

  第六条 管线普查、年度补测、管线信息系统建设及维护经费应当列入财政年度预算。

  第七条 管线权属单位应当加强管线设施的维护,保障管线安全运行。

  第二章 规划管理

  第八条 供水、排水、燃气(油)、热力、电力、通信、消防等管线专项规划由相关职能部门分别组织编制,经市规划(测绘与地理信息)行政主管部门组织评审,报市政府审批后实施。

  市规划(测绘与地理信息)行政主管部门组织编制控制性详细规划时,应当根据城市总体规划和管线专项规划的要求,综合安排各类管线及其附属设施。

  第九条 管线建设应当符合控制性详细规划或管线专项规划,并按照下列原则实施:

  (一)沿道路建设的管线,走向应当平行于道路中心线,避免干扰交叉;

  (二)同类管线原则上应当合并建设;

  (三)新建道路配套管线应当地下敷设。原有架空线应当配合城市道路建设、旧城改造、地块开发等逐步改为地下敷设。

  (四)管线敷设应当按照国家技术标准执行。

  第十条 新建、改建、扩建管线,建设单位应当向市规划(测绘与地理信息)行政主管部门申领建设工程规划许可证;与道路同步建设的管线工程,可以与道路工程一并办理规划许可手续。

  建设单位在申领建设工程规划许可证时,应当提交拟建地段地下管线现状资料。

  第十一条 建设单位申请开挖道路敷设通信管线的,市规划(测绘与地理信息)行政主管部门应当在核发建设工程规划许可证前告知其他通信管线权属单位。需在同一路段敷设通信管线的,管线权属单位应当同步提出申请,实行同一路段同步规划许可。同一路段三年内不再作出开挖道路敷设通信管线的规划许可。

  第十二条 以下零星管线工程规划许可采用简易程序办理。由建设单位持设计图纸等相关资料提交市规划(测绘与地理信息)行政主管部门申请确认许可:

  (一)采用开挖方式施工、管线长度小于50米的;

  (二)采用非开挖方式施工、管线长度小于100米的;

  (三)工作井、交接箱等管线附属设施的建设和维护;

  (四)城市排水管网的养护维修;

  (五)其他属于零星工程的项目。

  第十三条 管线建设单位应当按照建设工程规划许可要求施工,不得擅自变更。如需变更,应当取得原核发机关的批准。

  管线建设单位取得建设工程规划许可证后一年内未取得施工许可证的,可以在期限届满前三十日内向原核发机关申请办理延续手续;申请延续的次数不得超过两次,每次延续的期限不得超过一年;逾期未申请延续或者延续申请未获批准的,建设工程规划许可证自行失效。

  第十四条 管线工程竣工后,建设单位应当持管线工程竣工测绘成果向市规划(测绘与地理信息)行政主管部门申请竣工规划核实。未取得建设工程规划核实确认书的,不得组织竣工验收。

  第三章 建设管理

  第十五条 新建、扩建、改建城市道路,管线工程应当与道路工程同步设计、同步建设。

  第十六条 管线工程的勘察、设计、施工和监理单位,应当具有相应的资质等级。

  工程投资额超过30万元(含)的管线建设工程,管线建设单位应当依法向市建设行政主管部门申领施工许可证。与道路同步建设的管线工程,可以与道路工程一并办理施工许可证。

  第十七条 管线工程建设需要挖掘城市道路的,应当持市规划(测绘与地理信息)行政主管部门核发的建设工程规划许可文件,向市建设行政主管部门、公安交通管理部门申请办理批准手续。批准挖掘城市道路的期限仅限为每年7、8、9月三个月。因特殊情况确需挖掘的,报请市政府批准。

  新建、扩建、改建的城市道路交付使用后5年内、大修的城市道路竣工后3年内不得挖掘。重要节假日或重大活动期间,禁止挖掘城市道路。

  敷设在城市道路下的管线发生故障需要紧急抢修的,可以先行破路抢修,并同时通知建设行政主管部门和公安交通管理部门,在24小时内按照规定补办批准手续。

  第十八条 管线工程需征用或临时使用土地、征收房屋的,应当按有关规定办理相关手续。涉及绿化、铁路、河道、测量标志等的,建设单位应当到相关部门办理有关批准手续。

  第十九条 新建、扩建、改建城市道路需要迁移、改建管线的,道路建设单位应当事先通知有关管线权属单位。管线权属单位应当按要求组织迁移或者改建。

  第二十条 管线建设单位应当在管线施工现场设立公告牌和警示标志,公告牌应当明确标示管线权属单位、建设单位、施工单位、施工范围、建设工程规划许可证号、施工许可证号、开竣工日期、监督电话等内容。

  第二十一条 管线建设单位在施工过程中应当采取安全保护措施,发现不明管线应当立即停止施工,在查明管线性质并妥善处理后,方可恢复施工。

  第二十二条 管线建设单位在敷设非金属地下管线时应当同步布设管线示踪线,敷设高危管线时应当在地面设置永久性安全警示标识。以非开挖方式敷设地下管线时,应当在地面设置永久性标识。

  第二十三条 占用或挖掘城市道路的,应当向市建设行政主管部门交纳城市道路挖掘修复费和质量保证金。

  管线工程竣工后,建设单位应当及时清理现场,市建设行政主管部门检查验收后,组织对开挖的城市道路按原路面质量进行修复,并将质量保证金退还建设单位。

  第二十四条 管线权属单位应当及时拆除废弃管线。权属不明的废弃管线,由市城市管理行政执法部门组织拆除。不便拆除的,应将管道及其检查井封填。

  第二十五条 管线建设单位在工程竣工验收备案前,应当向市建设行政主管部门移交下列档案资料:

  (一)管线工程项目准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工验收文件和竣工图;

  (二)管线竣工测量成果;

  (三)其他应当归档的文件(电子文件、工程照片、录像等)。

  供水、排水、燃气(油)、热力、电力、通信等单位应当及时移交管线竣工图。管线如有更改、报废、漏测的,应当及时修改补充。

  第四章 测绘与信息管理

  第二十六条 管线建设单位应当委托具备相应测绘资质的单位进行竣工测绘。

  管线工程采用开挖方式施工的,应当在覆土前进行竣工测绘。重要的管线工程应当跟踪测绘。地下管线走向简单且严重影响交通的工程,在预留可靠标志后,可先行覆土。

  第二十七条 管线权属单位应当将管线竣工测绘成果在工程竣工后90日内向市规划(测绘与地理信息)行政主管部门汇交。

  第二十八条 市规划(测绘与地理信息)行政主管部门应当建立管线信息共享服务系统,存储、维护、管理、更新本行政区域内管线的综合信息。

  管线权属单位应当建立本单位管线信息系统,存储、维护、管理、更新本单位管线的信息。

  管线综合信息与各单位管线信息应当相互共享。

  第二十九条 管线信息共享服务系统应当执行国家和省有关技术标准。管线权属单位建立本单位管线信息系统应当采用与管线信息共享服务系统统一的基础地理信息数据。

  第三十条 市规划(测绘与地理信息)行政主管部门应当编制管线年度整测和补测计划,并组织实施。

第三十一条 管线权属单位应当建立管线变更和废弃记录制度,并按年度向市规划(测绘与地理信息)行政主管部门报送变更和废弃管线的汇总资料。

第三十二条 涉密管线信息单位应当建立保密制度。

  涉密管线信息用于规划、设计、信息系统开发等活动的,应当签订保密协议。

  存储、处理、传递涉及国家秘密工程管线信息的计算机及其信息系统,应当遵守涉密计算机信息系统有关保密管理规定。

  第三十三条 需要使用管线基础测绘成果的单位或个人,应当依法向市规划(测绘与地理信息)行政主管部门提出申请。

  管线基础测绘成果按物价主管部门核定的标准实行有偿使用,但政府职能部门用于国家机关决策、社会公益事业和管线权属单位自身建设的,实行无偿使用。

  第五章 监督管理

  第三十四条 建设单位或个人有下列情形之一的,由市规划(测绘与地理信息)行政主管部门依法查处:

  (一)未取得建设工程规划核实确认书组织竣工验收的;

  (二)未在建设工程竣工验收后六个月内向规划行政主管部门报送有关竣工验收资料的;

  (三)未按资质要求进行坐标放线和竣工测绘的;

  (四)未按规定汇交竣工测绘成果的;

  (五)使用地理信息数据的管线信息系统不采用国家和省有关技术标准的。

  第三十五条 未取得管线建设工程规划许可证或未按照管线建设工程规划许可证规定的内容进行建设的,由市城市管理行政执法部门依法查处。

  第三十六条 建设单位或个人有下列情形之一的,由市建设行政主管部门依法查处:

  (一)在管线工程建设中违反建设工程质量安全管理规定的;

  (二)未按规定移交地下管线工程档案的;

  (三)挖掘城市道路后,不及时清理现场的。

  第三十七条 有关行政主管部门工作人员在管线管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的,依法给予其行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

  第三十八条 管线建设单位或个人对依法进行的监督检查应当协助与配合,不得拒绝或者阻挠。

  第三十九条 违反本办法规定的行为,法律、法规、规章已有规定的,从其规定。

  第六章 附  则

  第四十条 各县(市)管线管理可参照本办法执行。

  第四十一条 本办法自2012年8月1日起施行。原《金华市城市管线规划管理办法(试行)》(金华市人民政府令第22号)同时废止。




成都市城市建筑垃圾管理规定

四川成都


成都市城市建筑垃圾管理规定
四川成都
1998年4月17日成都市第十二届人民代表大会常务委员会第三十一
次会议通过,1998年8月30日四川省第九届人民代表大会常务委员会第
四次会议批准

第一章 总 则
第一条 为加强城市建筑垃圾管理,提高市容环境卫生质量,根据国务院
《城市市容和环境卫生管理条例》、《四川省城市市容和环境卫生管理条例》
及有关法律、法规,结合成都市实际,制定本规定。
第二条 本规定所称建筑垃圾,是指建设、施工单位或个人在进行新建、
改建、扩建、铺设或拆除、修缮、装修等施工过程中所产生的渣土、弃料及其
他废弃物。
第三条 任何单位和个人,在本市城市范围内产生、收集、运输、处置建
筑垃圾,适用本规定。
第四条 本市建筑垃圾管理工作实行统一管理、分级负责、职能部门监督
与社会监督相结合的原则。
市市容环境卫生行政管理部门负责本市城市建筑垃圾管理工作。
区(市)县人民政府确定的市容环境卫生行政管理部门负责本辖区内城市
建筑垃圾管理工作。
其它有关行政管理部门应各司其职,协同配合市容环境卫生行政管理部门
加强对建筑垃圾的管理。
第五条 建筑垃圾处理设施由市、区(市)县人民政府根据城市建设和管
理的需要,统一规划、合理布局,多渠道筹集资金建设。
支持和鼓励单位或个人投资建设建筑垃圾处置设施,并实行谁投资、谁所
有、谁受益。
第六条 支持和鼓励用建筑垃圾回填还耕和再生开发利用。
第七条 产生建筑垃圾的单位或个人,应当承担处置建筑垃圾的义务。需
运入建筑垃圾处置场所的,应交纳处置费。
第八条 产生、收集、运输、处置建筑垃圾的单位或个人,应当承担及时
消除建筑垃圾污染的义务。
由市容环境卫生行政管理部门组织人员车辆等代为消除的,费用由当事人
承担。
第九条 任何单位或个人都有权对违反本规定的行为进行举报。

第二章 收集、运输和处置管理
第十条 产生建筑垃圾的单位,应在开工前十五日内,持《建设工程规划
许可证》、《拆迁许可证》或《房屋结构装修安全许可证》等有关证件和产生
建筑垃圾数量、种类及建筑垃圾处置计划等资料办理《建筑垃圾处置许可
证》。
第十一条 施工单位应加强施工现场周边和出入口环境卫生管理,防止建
筑垃圾扩散污染周围环境卫生。从事道路或管线施工的,应将施工区域有效隔
离,防止建筑垃圾扩散污染道路。
第十二条 个人装修或维修房屋等产生的建筑垃圾,可堆放到街道办事处
(镇人民政府)指定的临时堆放点,由市容环境卫生行政管理部门统一组织清
运。
第十三条 收集建筑垃圾应文明作业,不得与生活垃圾混装,不得乱抛乱
扔、乱堆乱放,并及时清运。确需在施工现场暂时存放的,应在场内选点集中
存放,并有效遮盖。
第十四条 工程竣工或房屋拆除后,施工单位应在三十日内(占道施工的
应在五日内)将建筑垃圾全部清除,并报经市容环境卫生行政管理部门验收。
第十五条 从事建筑垃圾运输、处置经营业务的,由市容环境卫生行政管
理部门进行资质审查。经审查合格的方可按规定办理有关手续,并纳入统一管
理。
第十六条 从事运输建筑垃圾的车辆(含施工者自备车辆),应到市容环
境卫生行政管理部门按一车一证办理《建筑垃圾准运证》。
《建筑垃圾准运证》不得超期使用,不得出租、出借、租用、借用、转
让、涂改。
第十七条 运输建筑垃圾的车辆应随车携带《建筑垃圾准运证》和《建筑
垃圾处置许可证》,保持箱体完好、有效遮盖,运输过程中不得撒漏。
第十八条 建筑垃圾应倾倒在市容环境卫生行政管理部门指定或核定的处
置场地,不得乱倾乱倒,不得倒入生活垃圾处置场。
第十九条 需建筑垃圾回填的,可到市容环境卫生行政管理部门申报所需
数量、种类、回填地点,时间,由市容环境卫生行政管理部门统一安排调剂。
第二十条 《建筑垃圾准运证》、《建筑垃圾处置许可证》以及建筑垃圾
运输、处置经营业务资质审查,在锦江、青羊、金牛、武候、成华区(以下简
称五城区)范围内的,由市市容环境卫生行政管理部门办理;在其它区(市)
县范围内的,由当地市容环境卫生行政管理部门办理。

第三章 处置场的建设和管理
第二十一条 单位和个人建设建筑垃圾处置场,应经市容环境卫生行政管
理部门审核后,按照有关法律、法规规定办理审批手续。
五城区范围内的,由市市容环境卫生行政管理部门审核;在其它区(市)
县范围内的,由当地市容环境卫生行政管理部门审核。
第二十二条 建筑垃圾处置场四周应设置不低于二米的实体围栏;应设置
防尘、防污水外溢、消杀蚊蝇等设施;应配备专人管理,保持场内整洁,防止
对周围环境的污染;禁止入场拾检废旧物品。
第二十三条 建筑垃圾处置场不得处置工业垃圾、生活垃圾或有毒有害、
易燃易爆等危险废物。

第四章 法律责任
第二十四条 有下列行为之一的,由市容环境卫生行政管理部门责令改
正,限期清除污染、补办审批手续,可并处一百元以上五百元以下罚款,有第
(三)至第(五)项行为的,可暂扣《建筑垃圾准运证》一至五日直至经发证
机关批准吊销《建筑垃圾准运证》:
(一)使用未办理《建筑垃圾准运证》的车辆运输建筑垃圾的;
(二)运输建筑垃圾的车辆未随车携带《建筑垃圾准运证》和《建筑垃圾
处置许可证》的;
(三)出租、出借、租用、借用、转让、涂改或超期使用《建筑垃圾准运
证》的;
(四)将建筑垃圾混入生活垃圾的;
(五)运输建筑垃圾撒漏的;
(六)个人产生的建筑垃圾,乱倾乱倒、乱堆乱放的。
第二十五条 有下列行为之一的,由市容环境卫生行政管理部门责令改
正、限期清除污染,可并处五百元以上二千元以下罚款:
(一)建筑垃圾乱堆乱放或建筑垃圾扩散污染周围环境的;
(二)收集建筑垃圾乱抛乱扔,污染环境卫生的;
(三)建筑垃圾处置场对周围环境卫生造成污染的。
第二十六条 有下列行为之一的,由市容环境卫生行政管理部门责令改
正,限期补办审批手续、恢复原状、清除污染,可并处二千元以上一万元以下
罚款:
(一)未办理《建筑垃圾处置许可证》处置建筑垃圾的;
(二)未经批准建设建筑垃圾处置场的;
(三)建筑垃圾处置场处置工业垃圾、生活垃圾或有有害、易燃易爆等危
险废物的。
第二十七条 对乱倾倒建筑垃圾或运输建筑垃圾撒漏大面积污染道路的,
由市容环境卫生行政管理部门责令改正,限期清除污染,可并处五千元以上二
万元以下罚款;污染特别严重的,可处以二万元以上十万元以下罚款。
第二十八条 市容环境卫生行政管理部门对违反本规定的行为进行查处
时,在证据可能灭失或以后难以取得的情况下,可依照《中华人民共和国行政
处罚法》第三十七条规定,对从事违法活动的工具和物品先行登记保存。
第二十九条 有第二十五条、第二十六条行为之一或第二十七条行为,且
拒不改正的,可责令其暂停处置建筑垃圾,直至责令暂停施工或强制封闭处置
场。
第三十条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或提起行
政诉讼。
第三十一条 罚款的款项按照有关法律、法规的规定办理。
第三十二条 受城市建筑垃圾污染损害的单位、个人有权要求依法赔偿损
失。赔偿责任和赔偿金额纠纷,由市容环境卫生行政管理部门主持调解,或直
接向人民法院起诉。
第三十三条 市容环境卫生行政管理部门行政执法人员应秉公执法。对滥
用职权、徇私舞弊的由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;构成犯罪
的,依法追究刑事责任。
第三十四条 执行公务受法律保护,阻碍市容环境卫生行政管理部门行政
执法人员依法执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条
例》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附 则
第三十五条 建筑垃圾处置费的收取及其收费标准由市市容环境卫生行政
管理部门报经省财政部门和省物价部门审批后执行。收入所得专款用于建筑垃
圾处理设施的建设和管理。
第三十六条 本规定具体应用中的问题由成都市人民政府负责解释。
第三十七条 本规定自公布之日起施行。



1998年9月26日